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　　位于宝龙工业城的“先租后让”试点地块被永联科技竞得。图片右上为“先租后让”试点地块位置。朱洪波 摄

　　位于坪地低碳城的“联合竞买”试点地块影像图。受访单位供图

　　创建新一轮城市总体规划编制实践区，创新法定图则实施机制，探索“先租后让、租让结合”的差异化精准土地供应及土地整备实施新模式……

　　这是深圳市龙岗区率先实施“委区合作”，破解土地难题，推动全区规划土地改革的一个个生动实践。

　　自深圳1987年敲响新中国土地拍卖“第一槌”开始，深圳历次的土地管理制度改革，都将有限的土地资源实现最大限度的市场化配置，使城市各类创新要素在这片土地上获得前所未有的活力。随着城市的快速发展，土地资源的无序开发和粗放利用，也让城市面临土地资源紧约束、发展空间受限等困境，导致城市二次开发难以推进，现有的规划难以落地实施。

　　为破解土地难题，加快落实东进战略，高质量建设深圳东部中心。今年5月，龙岗区率先与深圳市规划和国土资源委员会（下称“深圳市规划国土委”）共同签订了规划国土管理改革与实践合作框架协议（下称“框架协议”），通过委区联动、先行先试，积极开展规划国土管理改革与实践。6月，龙岗区制定落实委区合作框架协议工作方案和2018—2020年三年行动计划，就如何落实框架协议进行全面部署，确定13个改革项目，以“任务上墙、挂图督办”的方式明确责任分工，扎实推进框架协议。

　　有观察人士认为，龙岗区抓住当前深圳存量发展阶段城市土地及建设空间供给侧面临的难点问题，发挥规划国土部门和区政府在规划建设管理上的双重优势，助力龙岗破解土地紧约束的发展瓶颈，将潜在的土地空间优势释放出来，为深圳市深化规划土地改革实践提供“龙岗探索”。

　　瞄准目标

　　绘制蓝图+片区统筹

　　实施土地空间发展战略

　　当前，适逢深圳空间规划体系改革探索期，龙岗率先打响国土空间规划“攻坚战”，在深圳市规划国土委指导下，率先编制和优化分区规划、开展法定图则修编试点、深度参与城市总体规划和法定图则编制，以此扭转低水平、碎片化的开发建设现状，全力破解城市规划缺乏统筹、空间布局不够合理、产业发展空间紧约束等问题，探索适合龙岗发展实践的规划国土新机制。

　　在具体实践中，龙岗坚持规划设计先行，绘好城区发展“一张蓝图”。一方面深度参与新一轮城市总体规划编制，结合自身发展定位，率先启动分区规划编制，全面开展人口、用地、建筑总量等现状调研，科学规划城市开发规模，编制和优化完善分区规划、法定图则及各类专项规划。另一方面又按照占补平衡原则，对生态空间、居住空间、产业空间、基础设施和公共服务设施等要素进行合理配置，既落实城市总体规划明确的目标，又兼顾发展弹性，确保实现城市发展战略意图。目前，龙岗已完成《龙岗区分区规划（2018-2035）》现状调研，初步划定“三线三区”。

　　值得一提的是，在创新法定图则编制和实施机制方面，龙岗在深圳市规划国土委主导下，建立“过程式、协商式”的法定图则修编新模式，充分吸纳相关部门、街道、社区等各方意见，切实增强图则的可实施性。其中，正在试点开展的大运枢纽站、宝龙科技城等法定图则修编工作将于年底体现成果。

　　同时，探索城市设计成果与法定图则相衔接、与专项规划相适应的实施机制，先行开展坂雪岗科技城、大运新城、龙岗河“一河两岸”3个片区的城市设计，从而全面建立“市域规划—分区规划—法定图则—城市设计”的规划体系和逐级传导机制，实现“一张蓝图绘到底”。

　　在科学绘制城区发展蓝图的同时，龙岗区积极探索片区统筹发展模式，优化盘活片区功能。在分区规划的指导下，结合道路、山体、河流等边界划定城市功能单元，通过“统一规划、政策联动、主体协调、分步实施”，实现居住与产业相对分离、公共配套复合利用、产业集聚发展的目标。如在龙东社区上井片区试点探索土地整备片区统筹，对该片区产业、居住、公配整体规划布局优化调整，在保障群众利益和公共配套不受损害的基础上，将增加72万平方米产业空间；在新生社区低山村试点开展城市更新规划片区统筹，坚持TOD发展理念，新的规划将形成沿龙岗大道的产业办公集聚区，建立“一河两岸”城市天际线，成为“三生融合”精品示范项目。

　　打好“组合拳”

　　挖掘存量土地空间

　　为未来发展提供“加速度”

　　龙岗辖区土地面积位列深圳市第二，但面临土地资源紧约束、发展空间不足等困境，尤其是较大面积的产业用地十分有限，导致很多优质产业项目落地困难。如何盘活产业空间，推进产城融合，实现整体土地价值的提升，让城区可持续发展呢？龙岗区利用创新土地供应新机制，打好“组合拳”，综合运用城市更新、土地整备、用地清退、“工业上楼”及枢纽立体开发等措施，挖掘存量用地潜力，提高土地利用效率，为龙岗未来发展提供“加速度”。

　　目前，龙岗全面开展辖区已批未建用地清理工作，共清理用地（不含公共项目）87宗，面积共171公顷，通过“一类一策”方式处置，预计可盘活产业空间约1平方公里；探索宝龙工业城先租后让、坪地国际低碳城联合竞买、横岗阿波罗园区产业用地行政划拨、平湖金融基地协议出让等供地模式，实施差异化精准供应，其中，宝龙先租后让、坪地联合竞买2个试点项目已于12月24日完成用地出让工作；借鉴东京及香港等地的先进经验，以重点片区、重要节点建设为核心，大力推动城市立体开发，鼓励实施土地功能混合利用，提升节约集约用地水平。

　　为快速解决公配不足问题，龙岗通过委区合作，探索推进公共项目实施新模式，在强化片区统筹的基础上，补短板强弱项，实现“量”“质”齐飞。今年以来，龙岗全面梳理辖区公共设施的规划实施情况及问题，大力研究公共基础设施实施路径，积极探索不同类型公共基础设施弹性调整机制，通过新增、调整、置换等多种方式保障公共基础设施的规划建设。对需要调整规划的项目，采取了分类、分区域批量调整规划以及对符合审批条件的项目批量办理行政许可等办法，加快项目落地建设。现已完成全区九大类1174处规划公共基础设施图斑梳理、台账及图册建立工作，初步拟定了公共基础设施三年行动计划，形成了《关于进一步推进龙岗区公共基础设施建设的实施意见》初步成果。

　　紧盯“拦路虎”

　　“动真碰硬”拆违“消存量”

　　实现调布局留空间

转载请标注：我爱技术网——为深圳土地改革实践提供“龙岗探索”