国泰君安花长春：户籍制度改革将明显拉动三线地产销售
发布时间:2021-02-22 | 发布者： 东东工作室 | 浏览次数： 次最新户籍制度改革，将提升2019年限购二类大城市销售增速10个百分点，提升全国销售1个百分点。
户籍制度改革向纵深推进。2019年4月，发改委要求Ⅱ型大城市全面取消落户限制(发改规划〔2019〕617号)，户籍制度改革获实质性推动。至此，十八届三中全会提出的户籍制度改革目标均已落实。
二类大城市基本代表了三线城市，外地人限购政策解锁。目前我国一共有59个二类大城市，一共有19个城市出台了针对于外地人的限购政策。此次政策要求二类大城市全面放开落户限制，相当于间接的解除了针对于外地人的限购政策。
限购二类大城市2019年销售面积增速将提升10个百分点、全国销售将提升1个百分点。若干城市此前推出了人才引进政策。我们通过观察这一政策对房地产销售的影响，从而测算本次户籍制度改革对房地产销售带来的影响。
超大、特大、一类大城市：人口持续流入，房地产销售和价格有支撑。此三类大城市基本代表了核心一二线城市。从近三年人口增速来看，核心一二线城市人口虹吸效应较强，常住人口增速及户籍人口增速均高于二类大城市。
正文
一、户籍制度改革：稳步推进，落户条件不断放松
我国户籍制度改革从指导意见走向落实，落户条件逐步放松。2013年11月，中共十八届三中全会《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》中提出，要加快户籍制度改革；2013年12月，首次提出了一亿人落户的重要目标。这两项政策主要为指导意见，并没有开始真正落实具体的政策。2014年7月，国务院在《关于进一步推进户籍制度改革的意见》中要求全面放开建制镇和小城市落户限制，户籍制度改革开始走向落实。2018年以来，户籍制度改革提速。同年3月，发改委要求中小城市和建制镇要全面放开落户限制(发改规划〔2018〕406号)、2019年4月，发改委进一步要求Ⅱ型大城市要全面取消落户限制(发改规划〔2019〕617号)。至此，十八届三中全会提出的户籍制度改革目标均已落实。
“十三五”目标中，常住人口城镇化率基本完成，户籍人口城镇化率仍然有一定差距。在发改规划〔2019〕617号文中，要求Ⅱ型大城市要全面取消落户限制，以及推动1亿非户籍人口在城市落户目标取得决定性进展。截止2018年，我国常住人口城镇化率59.58%，户籍人口城镇化率为43.37%。按照“十三五”期间的目标，到2020年，全国户籍人口城镇化率提高到45%，常住人口城镇化率提高到60%；目前，常住人口城镇化率基本完成，户籍人口城镇化率仍然有一定差距。为了实现总体规划目标，2019-2020年每年需要推动0.17亿人落户城镇、0.1亿人进城。
二、二类大城市：预计户籍改革将对销售带来脉冲式影响
2019年的户籍改革主要是针对二类大城市，城市划分的口径是城区常住人口。城区常住人口与常住人口口径基本一致，只是范围划定在了城区内。我们在此对于人口统计的几个概念做一下区分：(1)常住人口指实际经常居住在某地区满一定时间(通常为半年以上)的人口总和。(2)户籍人口指已在其经常居住地的公安户籍管理机关登记了常住户口。(3)城区常住人口是指在市辖区和不设区的市区、市政府驻地的实际建设连接到的居民委员会所辖区域和其他区域。常住人口包括：居住在本乡镇街道，且户口在本乡镇街道或户口待定的人；居住在本乡镇街道，且离开户口登记地所在的乡镇街道半年以上的人；户口在本乡镇街道，且外出不满半年或在境外工作学习的人。
二类大城市主要是三线城市，其中有19个城市出台了针对外地人的限购政策。全面放开落户限制，将间接解除外地人限购政策。根据城区常住人口的分类，目前我国一共有59个二类大城市，主要为三线城市。59个二类大城市中，一共有19个城市出台了针对于外地人的限购政策。从限购的程度来看，基本要求外地人在满足社保缴纳的条件下，限购1套。此次政策要求二类大城市全面放开落户限制，相当于间接的解除了针对于外地人的限购政策。
我们通过观察人才引入政策对城市房地产销售的影响，来推测本次户籍制度改革对房地产销售带来的影响。此前，多个一二线城市陆续出台了人才政策，大部分已经放开到了专科毕业即可落户；由于落户门槛较低，在一定程度上放开了落户限制，一定程度上打破了对外地人的限购政策。因此，我们选取一些人才引入政策门槛较低的城市，通过观测他们在人才引入之后的房地产销售，来模拟本次放开落户限制对于楼市的影响。
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