房企艰难“找钱”：融资招式百出成本两极分化
发布时间:2018-11-08 | 发布者： 东东工作室 | 浏览次数： 次房企艰难“找钱”：融资招式百出成本两极分化
本报记者 张晓玲 实 习 生 林诗苑 深圳、广州报道
缺钱的房企
房企很缺钱。即便在2008年，融资也没像现在这么困难。中国房企正在经历他们不长的历史上少见的、寒冷的冬天。自9月份开始，楼市久违的打折降价重现，连万科、保利、中海也不例外；10月以来，不少房企的资金链开始明显紧张，各种花样融资频现，融资利率快速上升。
但钱越来越不好拿到了。据21世纪经济报道不完全统计，2018年以来房企融资受阻数额近1000亿；三季度以来房企融资主要集中在海外发债，而且利率已经不断提高；众多房企的境内公司债，则纷纷被中止或终止。
银信仍是房企融资的主要通道，但今年以来这一通道仍在持续放缓中。银行对资金投向房地产仍保持收紧态度，包括部分已经批了或在审批流程中的棚改贷款，都有收紧暂停迹象，目前政策看短期内很难重新放开。
长夜已临，谁能抓住那御寒的火焰、启明的光线，方能赢得最后。
（林虹）
导读
钱越来越不好拿到了。据21世纪经济报道统计，三季度以来房企融资主要集中在海外发债，而且利率已经不断提高；众多房企的境内公司债，则纷纷被中止或终止。
“现在房子不好卖，融资也很难，所有的开发商都缺钱。”11月6日，华南一家大型开发商投资部人士说，开发商们正面临沉重的双重压力。
11月5日，富力地产公告计划配股融资约100亿港币，或将开启内房股的配股融资潮；同一天，穆迪将泰禾集团的高级无担保票据评级从B3下调至Caa1，同时下调泰禾所有评级的前景为负面。
而在7天前，恒大宣布融资18亿美元，其中一笔利率高达13.75%。并且，恒大主席许家印自掏腰包买了10亿美元。
中国房企正在经历他们不长的历史上少见的、寒冷的冬天。自9月份开始，楼市久违的打折降价重现，连万科、保利、中海也不例外；10月以来，不少房企的资金链开始明显紧张，各种花样融资频现，融资利率快速上升。
但钱越来越不好拿到了。据21世纪经济报道统计，三季度以来房企融资主要集中在海外发债，而且利率已经不断提高；众多房企的境内公司债，则纷纷被中止或终止。
房企的资金压力弥漫了整个行业。自2016年“深八条”开始，持续两年多的房地产调控已行至深水区，那些抗压力和忍耐力差的房企问题凸显，如富力、泰禾等；而即使如万科、中海这类稳健的房企，也面临销售回款率难题。
富力配股融资
一年前的7月19日，富力两位董事长李思廉、张力与万达董事长王健林把酒言欢，共庆富力收购万达酒店资产，他们大概不会料到，这笔收购会加剧富力的资金紧张。
11月5日，富力公告称，计划发行不超过8.06亿股新H股，以前5个交易日收盘价平均12港币的80%折算，融资约100亿港币。
协纵策略管理集团联合创始人黄立冲向21世纪经济报道记者表示，富力的债权融资不足以满足其需要，因此需要股权融资相配合。因企业不能无限制发债，否则会导致债务比率过高，股权融资是一种不得已的选择。
事实上，富力的净负债率一直处于高位。
财报显示，2015-2017年，富力净负债率呈上涨趋势，分别为124.3%、159.9%、169.6%，2018年上半年继续升至187.5%，远高于行业平均水平。
收购万达酒店后，富力的财务结构进一步承压。交银国际分析师洪灝指出，富力旗下酒店业务本就一直在亏损，万达酒店业务短期内无法带来可观利润。长期来看，富力的高杠杆仍令人担忧。
今年起，富力在通过各种途径“找钱”，但多笔融资计划受阻。2月9日，富力公告表示取消发行10亿元中期票据；5月23日，富力又取消了10亿元超短融发行计划；5月29日，富力的一笔60亿元住房租赁专项公司债也宣告中止，三个月后又被终止。
而此前，富力第5次冲击回A股的计划也宣告中止，IPO融资计划失败。
扩张野心偏逢融资收紧，富力融资成本也出现上升。
国泰君安证券显示，9月富力地产发行两笔超短期融资券，规模为6.7亿元、10亿元，期限为270天，票面利率均为6.5%，相较于8月份发行的270天超短融票面利率6.43%稍有提升。
洪灝认为，富力的再融资困难会加剧，预计整体融资成本将在下半年上升至6%，并在2019年进一步上升至6.75%-7.0%。
此外，在楼市销售日趋放缓的背景下，富力可倚仗的为数不多的资金来源——销售回款，也面临不能达成目标的困境。
数据显示，1-10月富力销售额为956.6亿元，完成年度1300亿目标的73.58%，这意味着接下来两个月内要卖超过300亿；回望过去三年，富力从未达成过销售目标。
约100亿港币的配股融资，也大大超过了富力此前的历次融资额。富力管理层表示，配股将有助于公司防范宏观经济波动的风险，并改善财务结构。
富力表示，公司自2006年以来从未发行过任何形式的股份，由于相对较小的H股公众持股量或高杠杆的资本结构，无法吸引新的战略及长期投资者，新H股发行将解决此难题。
融资成本两极分化
资金链紧张的房企远不止富力。
东方财富Choice数据表明，前三季度房企整体资产负债率79.87%，较去年同期上升0.97个百分点。
多位房企人士告诉21世纪经济报道，今年以来国内商业银行开发贷白名单基本只锁定大型央企、国企，以及少数民企；而境内的公司债，也很难实现发行。
据统计，仅10月以来，合生创展100亿规模的租赁住宅专项公司债券、雅居乐80亿规模非公开发行公司债等，已被中止或终止审查；全年来看，房企公司债被中止或终止的金额达上千亿。
中小房企还面临信用危机，进一步加剧融资困境。11月5日，穆迪发布评级报告，将泰禾的企业主体信用评级从B2下调至B3，并将其发行的高级无担保票据评级从B3下调至Caa1，同时下调其所有评级的前景为负面。
穆迪助理副总裁兼分析师Wenhan Chen表示，下调原因是，泰禾薄弱的财务管理以及未来12-18个月加剧的再融资风险，同时其房地产销售收入也低于预期。
截至2018年9月，泰禾的现金为174亿元，无法完全支付同日到期的647亿元短期债务、2019年底到期的105亿元可回售债券，以及未支付的土地出让费用。截至2018年9月，泰禾的现金/短期债务比率从2017年底的39%进一步下降至27%。
境外融资也不乐观。三年廉价融资狂欢后，房企境外融资利率再次被“打回原形”，“融资利率不断上升，开始接近2012年左右的高水平。”前述华南地产商人士刚从香港拜会机构回来，他对记者如是说，2012-2014年房企海外发债频繁，很多利率都在11%-13%甚至更高，而现在，“好像又回到了那时候”。
不过，与此前房企海外发债不同，今年6月27日，国家发改委表示，房企境外发债所得资金，将主要用于偿还到期债务，避免产生债务违约，而不能用于投资、运营等，并要求企业提交资金用途承诺。
即使是龙头房企，也难逃融资利率高企。10月30日，恒大发行三笔共18亿美元优先票据，创下了今年房企海外融资最高纪录，融资利率分别为11.00%、13.00%、13.75%，均高于业内平均水平。
为了发行顺利，许家印及其持有公司在此次发行中主动认购了10亿美元。
易居研究院认为，由于境内融资环境持续收紧，近期的境内外融资成本均有提高，而原有低成本的公司债陆续到期，因而整体的融资成本也只能水涨船高。
与中小房企融资难形成反差的是，大型央企仍然可以获得低廉的资金，近期尤其公司债（B端利率）的下行较为明显，华创证券指出，保利置业发行住房租赁公司债7亿元，利率仅5.28%。
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