深圳楼市传来大消息！世间再无房地产！
发布时间:2018-12-12 | 发布者： 东东工作室 | 浏览次数： 次
刚刚，楼市传来大消息，深圳（楼盘）打响第一枪?！
根据《证券时报》报道，距离广东省房协内部讨论逐步取消商品房预售制的材料曝光不到20天，全国首个商品房现房销售试点项目——深圳龙华金茂府亮相了。
公开报道显示，这次试点现房销售的地块位于深圳龙华新区，土地面积3.57万平方米，于2016年挂牌出让。当时深圳市土地房产交易中心挂出的出让公告明确显示：本宗地被确认为深圳商品房现售试点项目，本宗地上建筑物、附着物不得预售，只能以现售形式对外销售。
中国金茂表示，在绿色健康和智慧科技两方面升级，将该项目打造成为珠三角地区的标杆金茂府项目。
现售试点 正式亮相
据悉，龙华金茂府总建面约20万平米，共建设有7栋超高层住宅，包含两栋楼为44层，五栋楼为47层，楼栋地下两层，裙楼地上两层，配套底层商业和幼儿园。
项目包含155平-240平的4-5房，精装修现楼。同时，楼盘位于深圳龙华地铁4号线上塘站附近，地理位置较为优越。
但作为备受瞩目的全国首个现房销售试点，龙华金茂府项目上建设的商业、住宅等建筑物，不能进行预售，必须在竣工并取得不动产权证书后才能以现售形式对外销售。
因此，这样的一块楼盘，售价会达到多少，成为很多人关注的焦点。不过，目前龙华金茂府项目并未给出具体的价格。安居客信息显示，龙华金茂府目前价格处于待定状态，不过其楼盘周边的均价为5.1万元/m?左右。
龙华金茂府销售信息（安居客）
而据深圳地方媒体报道，龙华金茂府周边不乏“竞争对手”。鸿荣源尚峻、潜龙曼海宁、中海锦城等一众明星楼盘皆在深圳龙华附近。其中，与龙华金茂府一路之隔的鸿荣源尚峻新房均价约6.4万元/m?。
此外，从龙华金茂府项目的开发商拿地情况，也能看出该项目售价的端倪。2016年6月，为防止地王频现，抑制房企拿地热情，深圳规土委决定以公开招标方式推出首宗现房销售试点地块——龙华A816-0060号地块。
没想到，这些设置并没有阻挡房企们的拿地热情。有18家房企及联合体参与投标，其中包括电建+金茂联合体、中海+中铁联合体、葛洲坝(600068,股吧)、招商地产(000024,股吧)、金地、碧桂园、万科等全国性知名房企。
最终，电建+金茂联合体以82.9亿元竞得该地块，折合楼面价5.68万元/平方米，远远超过该区域当时新房成交均价4.3万元/平方米，刷新深圳地王纪录。
“现房出售”不等于“现房销售试点”
看到这里，你可能会心生疑惑，平时经常听到开发商提到“现房出售”，怎么这个就成全国首个现房销售试点了？合硕机构首席分析师郭毅告诉中国之声，这个现房销售和平时我们所看到的开发商所打出的“现房出售”的广告，可不是一回事：“楼盘在前期会有相当大的一部分是预售的，销售进行到尾声时，部分的产品就已经进入到现房的状态了。但是像深圳这个试点项目的话，它应该是所有的产品、所有的楼栋都应该是以现房交付使用之后才能销售的。这两者概念还是有区别的。”
龙茂金府此次试点并非全国首例
弄清楚了什么是现房销售，接下来要弄清楚就是——龙茂金府这个现房销售试点究竟是不是如媒体所说，是全国首例呢？中原地产首席分析师张大伟告诉中国之声，该项目可以说是深圳进行的首次试点，但并非全国首个。
张大伟：“这块地的实际情况应该是在16年的时候，当时整个楼市比较活跃，所以当地也是从尝试的角度上推出了这个地块，当时的地价还是比较高的，超过了房价。这个是深圳的第一个试点，但是像其他城市，包括南京（楼盘）、长沙（楼盘）等很多城市过去也都推出过一些个案的试点。
预售制造就了地产“高周转”模式
华尔街见闻分析称，预售制是中国房地产市场化改革的基础性制度设计之一，始于上世纪90年代末轰轰烈烈的“房改”潮。预售制度刺激开发商竞拍土地，获得政府的用地、规划、建设施工和销售授权后，面向公开市场销售期房、回笼资金，达到快进快出的目的。
当下，以碧桂园、恒大为代表的房地产开发“高周转”模式，正是预售制度下的产物。土地从招拍挂市场到住宅产品销售市场，间隔最短的仅有3个月。去杠杆和楼市调控政策的夹击下，开发商不得不加速“高周转”，提高自有资金的使用效率，以时间换规模，以规模换利润。
取消预售制影响几何？
多数业内人士建议，在一些城市逐步落地预售制度改革试点，不应该“一刀切”全面取消。
华尔街见闻分析称，以南京实行现房销售制的效果看，土地溢价率大幅下降，地价没有大幅上涨，但房价下降的程度也微乎其微。可见，现房销售政策不会对房价形成直接的冲击性影响。但有一点可以肯定，对于高周转模式来说，预售制的取消意味着开发商回笼现金的周期被延长，此前以月甚至以周为单位，此后不得不以年为单位。
上市房企的毛利率可能不会改变，但销售和净利润的增速将被重挫，同时短期内还会造成较大的偿债压力。
再结合广东省的实际情况看，广州（楼盘）在四大一线城市中对土地财政的依赖程度最高，近三年的土地出让金占政府一般性财政预算收入的比例在20%至30%之间，取消预售制将对开发商的土地投资热情造成严重的打击，短期将大规模缩减土地出让金，长期也不利于增加市场多层次的住宅产品供给，难免会形成较大的房价上涨预期。
广东省房协同时强调，考虑到当前的信贷政策持续收紧，开发企业资金压力普遍加大，如直接取消预售，一方面，房地产开发企业融资的周期必然大幅变长，一旦遇到市场变动冲击，极易出现资金链断裂，导致工程烂尾。另一方面，可能会出现阶段性供应“休克”，相应的矛盾会集中爆发，影响社会稳定和市场健康发展。因此，建议在一些城市逐步试点取消预售制度，对于新出让土地，逐步实行现售，并拟定取消预售、全面实施现售的时间表，分阶段推进。
中原地产首席分析师张大伟接受证券时报采访时认为，短期看，如果取消预售制度，会带来供应量短期锐减的担忧，不利于平稳市场，房地产要进入现房销售必须要在房价平稳周期内，而且房地产市场已经基本进入存量环节时代，房地产企业的负债率降低的情况下。“当下如果取消预售制，起码50%的房地产将倒闭”。
此前有关“将取消预售制”的消息并不准确
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