防范延期交房 西安率先出手！沧州提出“购房款不进入监管账号合同无效”
发布时间:2023-03-28 | 发布者： 东东工作室 | 浏览次数： 次7月14日，为有效防范商品房延期交房增量问题，西安市住建局等五部门联合出台了13项措施，其中包括确保购地资金合规、项目建设全程监管、预售资金全额入账、严格拨付标准、夯实银行责任、健全房地产信用管理等。
另外，河北沧州日前发布了《沧州市商品房预售资金监管办法》(征求意见稿)，其中明确提出，商品房预售资金应全部存入监管账户，设立监管账户后，在商品房买卖合同中须注明：“购房款不进入监管账号，此合同无效，买售双方可随时解除”字样。
业内人士认为，西安政策是全国首个针对延期交房的政策，释放了非常强的信号意义。其核心内容是强化预售资金监管，同时，从购地环节严管房企激进行为，防范房企违规拿地和形成风险；建立“一项目一档案”制度，对楼盘运作有约束效应；对预售工作的规范和管理，有助于防范违规楼盘进入楼市，导致风险传导到购房者手上。
西安13措施防范延期交房增量问题
7月14日，西安市住建局、市自然资源和规划局、市城市管理和综合执法局、市金融工作局、中国人民银行西安分行营业管理部等五部门联合发布《关于印发防范商品房延期交房增量问题工作措施的通知》，其中包括确保购地资金合规、项目建设全程监管、预售资金全额入账、严格拨付标准、夯实银行责任、健全房地产信用管理等13项具体措施。
在强化商品房预售资金监管方面，一是要资金全额入账。商品房预售资金(包括定金、首付款、购房贷款及其他形式的全部房款)应全部直接存入专用监管账户进行监管，开发企业不得直接收取或另设账户收存购房人的购房款。
二是严格拨付标准。商品房项目完成主体结构验收前，累计使用重点监管资金不得超过总额的50%；完成竣工验收前，不得超过95%；完成竣工验收备案前，不得超过99%；不动产首次登记后，可以提取剩余1%。其中，7层以上的建筑，总层数达到1/3、2/3前，累计使用重点监管资金分别不超过总额的20%和35%。
三是强化技术支撑，支持监管银行跟踪购房贷款入账情况，确保购房贷款交存至专用监管账户。
四是加强账务核对，各辖区住建部门每月要与监管银行对账不少于一次，发现开发企业违规挪用重点监管资金的，应当立即停止拨付并依法查处。
五是夯实银行责任。商业银行违反预售资金监管协议，未经辖区住建部门核实同意，擅自拨付监管资金的，应当负责追回资金；无法追回的依法承担相应赔偿责任。
在确保购地资金合规方面，新政要求，参与商品住房用地竞买的开发企业必须使用合规自有资金，竞买企业股东不得违规对其提供借款、转贷、担保或其他相关融资便利等。购地资金不得直接或间接使用金融机构各类融资资金，不得使用房地产产业链上下游关联企业借款或预付款，不得使用其他自然人、法人、非法人组织的借款，不得使用参与竞买企业控制的非房地产企业融资等。经审核，存在使用非自有资金竞买商品住房用地的，取消竞得资格，已缴纳的竞买保证金不予退还。
此外，新政还提出，实施项目建设全过程监管方面，建立“一项目一档案”制度；加强商品房预售许可管理方面，明确形象进度标准；健全房地产信用管理方面，开发企业不能按期交付房屋，引发群体性事件，造成严重社会影响的，记为信用等级差的企业，向社会公示，并按照有关规定予以处理。
全国首个针对延期交房的政策
对于西安的新政，易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，这是全国首个针对延期交房的政策，释放了非常强的信号意义。
严跃进指出，此次政策的核心是强化预售资金监管，提及了资金全额入账、严格拨付标准、强化技术支撑、加强财务核对、夯实银行责任等较全面的监管内容。其中，资金全额入账、严格拨付标准、夯实银行责任是此次购房者提出的要求，所以此次也是写入文件。而强化技术支撑、加强财务核对是创新内容，有助于更好落实资金监管的工作。
对于新政提出的“严格执行土地出让规定，确保购地资金合规”，严跃进认为，此类规定的意义在于，对于近期的延迟交付房屋现象，说明和此前激进拿地是有关系的。换而言之，一些暴雷的企业，在过去拿地方面，违规借贷和高杠杆拿地，导致了拿地方面力度过猛，在当前企业项目开发过程中，就会力不从心，也客观上使得房屋容易出现停工等问题，并引发了各类维权的事项。所以从这个角度看，此次西安对于土地方面的规定，其实也是希望从拿地的过程就规范房企经营，防范房企违规拿地和形成风险。
另外，此次政策明确，实施项目建设全过程监管，要建立“一项目一档案”制度，严跃进认为，这就是“要了解楼盘”的思维，其对于密切监测楼盘开工动向，及早发现问题和隐患等具有积极的作用。对于各个楼盘的运作也有约束效应，促进了楼盘开工过程的透明和正规有序。此外，此次政策还对预售工作的规范和管理，具有积极的作用，有助于防范一些违规的楼盘进入楼市，导致风险传导到购房者手上。
沧州预售资金监管办法征求意见
7月12日，沧州市发布了《沧州市商品房预售资金监管办法》(征求意见稿)，其中明确提出，商品房预售资金应全部存入监管账户，设立监管账户后，在商品房买卖合同中须注明：“购房款不进入监管账号，此合同无效，买售双方可随时解除”字样。
征求意见稿提出，商品房预售资金应全部存入监管账户，由监管银行对监管账户中用于建筑施工、设备安装、材料购置、配套建设工程等费用的资金额度进行重点监管(以下简称“重点监管资金额度”)。重点监管资金额度应根据工程项目实际情况确定，计算方法为：项目规划总建筑面积×4000-4500元/㎡计算。
同时，房地产开发企业销售新建商品住房去化周期较长，监管账户收存的预售资金达不到重点监管资金额度，可以凭其监管银行以外的符合条件的商业银行或金融机构出具不可撤销见索即付现金保函，免除同等额度的重点监管资金额度。房地产开发企业应当承诺保函到期前不发生保函违约情形。出现保函违约情形的，监管部门应当按照规定向保函出具银行或机构发起索赔，索赔资金额度为通过银行或机构保函已拨付的重点监管资金。
另外，建立商品房预售资金直接收取机制，由购房人将购房款(包括定金等一切形式的购房款)直接存入监管项目售楼处设置的监管账户专用设备。购房人申请按揭贷款的，贷款银行或住房公积金管理中心应当将按揭贷款或住房公积金贷款直接发放到该监管账户。
此外，监管银行违反本办法规定，拒收、拒付或擅自拨付商品房预售资金，或者违规使用商品房预售资金，造成预售资金被挪用，导致工程无法按期竣工的，除承担相应法律责任外，由其上级主管部门依法处理，并不得再承担商品房预售资金的监管；构成犯罪的，依法追究刑事责任。