集中供地下的4月土地市场：一线城市地价最贵溢价率最低 三四线供应减少
发布时间:2021-05-16 | 发布者： 东东工作室 | 浏览次数： 次（原标题：集中供地下的4月土地市场：一线城市地价最贵溢价率最低 三四线供应减少）
4月首轮集中供地开闸，长春、广州、无锡、重庆、沈阳5城首轮集中供地率先进行。集中供地背景下，4月单月及今年1-4月土地市场呈现出诸多差异性特征。
21世纪经济报道记者整理中指数据发现，三四线城市宅地供应减少，但地价上涨，土地溢价率最高，流拍数量大幅减少；一线城市土地供应大幅增加，地价最贵但溢价率最低。
从土地供应来看，与去年同期相比，今年4月三四线城市土地推出数量减少1008宗，推出楼面价上涨37.9%至1841.2元/平方米。从土地成交来看，4月三四线城市土地成交楼面均价2977.06元/平方米，平均溢价率33.59%，远高于去年同期水平和一二线城市土地平均溢价率。
与三四线城市相比，一线城市呈现出相反特征，在土地供应方面，一线城市4月单月供应土地77宗，同比上涨126.47%，平均楼面价1.53万元/平方米，同比微降。在土地成交方面，一线城市土地成交平均溢价率11.71%，同比有所上升，但远低于同期二三四线城市土地成交溢价率。
不同能级城市的4月土地市场为什么会呈现出不同特征？集中供地成为背后最重要的关键词。
三四线城市供地大减1008宗
整体来看，在土地供应数量和面积方面，4月全国共推出2412宗宅地，规划建筑面积合计19743万平方米，供应数量和规划建筑面积环比均出现上涨，规划建筑面积环比增加5695万平方米。
其中一二线城市土地供应增加，三四线城市土地供应减少。4月一线城市共供应土地77宗，较上月大增70宗；二线城市供应土地533宗，较上月大增292宗；三四线城市供应土地1802宗，环比减少205宗，同比减少1008宗。
土地供应数量的变化主要受集中供地政策影响。今年2月，自然资源部要求在22个重点城市进行住宅用地集中公告和集中供应，原则上每年发布宅地公告不能超过3次。受此影响，4月部分集中供地城市入市宅地井喷，带来一二线城市整体土地供应量的增加，如北京推出宅地30宗，天津推出宅地58宗，杭州推出宅地61宗等，远高于去年同期水平。
贝壳研究院高级分析师潘浩在接受21世纪经济报道记者采访时表示，受集中供地政策影响，“在面对资金大盘子有限的情况下，22城以外的城市选择‘错峰’供地，让短期供应发生了城市间的结构性变化。”
为了避免与22个集中供地城市土地市场“同台竞争”，很多来不及前置土地供应的三四线城市，只能选择在22城集中供地之后“错峰”供应土地，因而带来4月三四线城市供地数量和规划建筑面积的减少。
在土地供应价格方面，一线城市环比上涨，同比下降，二线城市和三四线城市同比、环比均出现上涨。4月一线城市新推土地楼面均价为15346.95元/平，单位面积楼面价环比上涨4552元，同比下降1043元；4月二线城市新推土地楼面均价5709.94元/平方米，同比上涨32.69%，环比上涨25.59%；同期三四线城市新推土地楼面均价1841.20元/平方米，环比上涨8.33%，同比上涨37.90%。
环比来看，一二三四线城市土地推出楼面均价全线上涨。潘浩指出，土地推出楼面价上涨受两大因素的影响，一是土地本身的品质，二是新房市场的带动。就土地本身的品质而言，地理区位、周边产业、交通配套等都会影响土地价格，新房市场的成交量价上涨也会倒逼地价上涨。
“新房市场方面，统计局数据显示，全国总体的量价还在上涨，新房市场的稳中有进让土地市场也有同样的走势。”潘浩说。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉告诉21世纪经济报道，二三四线城市去年同期受疫情影响，房地产市场整体比较低迷，因而楼面价也比较低。今年一线城市房地产市场调控严格，市场热度向二三四线蔓延，带来二三四线城市新推土地楼面价上涨。
一位在TOP10房企从事投资工作的人士向21世纪经济报道记者透露，对于房企而言，年初拿地，年底开盘，可以有效地实现当年的销售规模，因此房企更加渴望在年初拿地。与之相对应，政府也会在年初出让更加优质的地块。“两集中”政策带来4月部分试点城市集中进行首轮土地挂牌，较后两轮挂牌土地而言，首轮挂牌土地条件可能更加优质，也带来新推土地楼面均价的上涨。
一线城市土地溢价率最低
在土地成交方面，4月一线城市成交土地43宗，成交楼面均价11300.21元/平，平均溢价率11.71%，除北京有1宗成交之外，其余均位于进行首轮土地集中交易的广州；二线城市成交土地363宗，成交楼面均价5328.67元/平方米，平均溢价率25.30%；三四线城市成交土地1170宗，成交楼面均价2977.06元/平方米，平均溢价率33.59%。整体来看，一二三四线城市4月共出让土地1576宗，土地出让金合计5438.04亿元。
从土地成交溢价率来看，一线城市土地成交溢价率最低，为11.71%，三四线城市土地成交溢价率最高，为33.59%。
李宇嘉认为，一线城市土地溢价率最低，是因为去年一线城市诞生了很多高价地块。如去年3月10日，广州城投以23.57亿元总价收获越秀区一宗地块，成交楼面价近6.46万元/平方米，成为广州新单价地王。再如去年5月，北京分钟寺L-39地块成交楼面价破7.6万元/平方米，溢价率42.08%，总价42亿元。而今年一线城市均实行“两集中”政策，4月进行首轮土地出让的广州设置了地价上限，限制地价上涨，因而一线城市土地成交溢价率相对较低。
二三四线城市对地价的限制并不如一线城市严格，因而整体土地成交溢价率高于一线城市。如4月进行首轮土地集中出让的重庆对20宗热门地块进行付款要求设定，即要求地块溢价率达50%，则该地块出让价款支付时间将在原有时间的基础上减半。此前有重庆本土品牌房企市场研究人士告诉记者，由于重庆地价较低，溢价率超50%后的付款节奏对大房企而言并无太大压力。
李宇嘉指出，市场看好三四线城市，尤其是位于都市圈中的三四线城市，再加上一线城市市场热度下滑，调控严格，资金信贷额度紧缩，开发商开始转战三四线城市，因而带来三四线城市土地成交溢价率的上升。
潘浩认为，一线、二线和三四线城市土地成交溢价率的差异，也是今年“解决大城市住房突出问题”“稳地价、稳房价、稳预期”的政策要求两相叠加的结果。
“整体来看，大城市的房地产调控压力更大一些，所以从土地端控制地价涨幅就非常有必要了。”潘浩说。
潘浩指出，溢价率反映的是开发商的参与热情。二三四线城市，尤其是三四线城市土地溢价率的上涨，也反映出开发商在下沉市场拿地热情的增加。与去年同期相比，4月二线城市的土地成交溢价率上升9.24个百分点，三四线城市的土地成交溢价率上升12.62个百分点。
李宇嘉指出，去年三四线楼市整体延续2019年以来市场下滑趋势，土地流拍率高。21世纪经济报道记者注意到，与去年同期相比，今年1-4月三四线城市土地流拍宗数从1401宗，减少到794宗。