土地市场大变局：全国涉宅用地3个月流拍600宗，22城集中供地规则竞相升级
发布时间:2021-09-02 | 发布者： 东东工作室 | 浏览次数： 次（原标题：土地市场大变局：全国涉宅用地3个月流拍600宗，22城集中供地规则竞相升级）
第一批次集中供地后，土地市场又生变化。
中国指数研究院数据显示，6月以来，各线城市涉宅用地流拍612宗，热门城市亦有土地流拍情况出现。同时，多个城市中止或撤回第二批次地块挂牌，或者再挂牌土地出让规则调整，显示稳地价、稳房价、稳预期的调控决心。
这背后反映出，第一批次集中供地并未达到预期效果，反而在多城掀起房企抢地风潮。国盛证券分析师杨倩雯指出，第一批次土地集中出让中竞自持与竞配建的规则变相抬高土地价格，房企利润被严重压缩，叠加销售下滑、融资趋紧、投资受限，越来越多的房企会选择观望。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉向21世纪经济报道记者指出，过去扩张较快、资金链较为紧张的房企拿地节奏已经放缓，目前的投资环境更有利于国企、资金链不太紧张的稳健型民企和长期深耕本地的稳健型民企。叠加银行房贷集中度要求和严格控制资金流入房地产的调控基调，李宇嘉认为后续房地产融资或将保持紧张趋势，“我觉得开发商还要过一段苦日子”。
随着房地产融资端、投资端和销售端的调控不断深入，房地产市场面临进一步调整可能。结合整体经济形势看，合硕机构首席分析师郭毅认为，后续全国房地产市场分化或更加明显。
三四线城市土地市场遇冷明显
土地流拍情况是反映土地市场热度的重要指标。
经历第一批次集中供地最密集的5月之后，21世纪经济报道记者查阅中国指数研究院数据发现，6月至今（8月27日16:44），全国一二三四线城市涉宅用地流拍612宗，其中一二线城市流拍99宗，三四线城市流拍513宗，7、8月各线城市合计流拍317宗。
“7、8月本来就是传统销售淡季，这个时间段拿地不能在年内开盘形成当年有效货值，对房企来说很尴尬。”某高周转房企投资经理周其告诉21世纪经济报道记者，其所在房企从拿地到开盘一般需要6-7个月。
此外，地块质量不佳以及地块出让条件严格、政府出让价格预期过高等因素亦会导致土地流拍。
中国指数研究院数据显示，6-8月三四线城市流拍的513宗涉宅用地流拍楼面均价为1504元/平方米，远低于同期成交楼面均价2598元/平方米；一二线城市类似，99宗流拍土地流拍楼面均价为2630元/平方米，远低于同期成交楼面均价6052元/平方米。虽然样本量过大容易忽视个性化因素，但总体数据差异背后，亦不难看出地块质量对成交的影响：位置偏远、交通条件欠佳、配套相对弱势地块即便低价“上架”，成交难度也较大。
另一方面，政府在土地出让时设置较为严格的出让条件和较高的底价预期也是带来土地流拍的重要原因。
例如，8月丽水莲都采桑社区地块流拍，该地块距离丽水主城区45分钟车程，位置较偏，属于第二批未来社区试点创建项目，出让规则设置配建回迁安置房、幼儿园等。
某品牌房企长三角投资经理陈喆告诉21世纪经济报道记者，该地块区位条件一般的同时项目方案要求高，需要签订运营协议，并涉及项目运营履约保证金。整体来看，项目操盘市场风险大，流拍在情理之中。
再如，5月首次出让遭遇流拍的金华体育中心东项目，地块区位优势佳，采用“限房价、竞地价”方式出让，配建零售商业、人才用房、单身公寓式住宅等。该地块起拍价近1.12万元/平方米，最终开发商有效报价的楼面价近1.17万元/平方米，因未能达到政府预期底价要求而流拍。
7月13日，该地块调整出让条件，减少配建人才用房等后重新挂牌，最终成功出让，成交价格与第一次出让最终有效报价类似。
不仅如此，热点一二线城市也出现流拍情况。中国指数研究院数据显示，8月至今，一二线城市共有12宗涉宅用地流拍，其中成都3宗、温州和南昌2宗，西安、长沙、青岛、宁波、南宁各1宗。
中指院土地情报监测发现，8月26日温州龙湾区出让4宗宅地，其中3宗成交，1宗流拍，成为今年温州首宗流拍地块。受温州限房价、以去化情况调整项目批次价格等新政影响，开发商对大体量、高价地块认可度低，土拍偏冷。成交地块平均溢价率仅0.9%，而龙湾区上次供地成交的平均溢价率达30%。
无独有偶，21世纪经济报道记者从两位负责江苏房地产投资人士处获悉，江苏近期土地市场降温明显，土地成交溢价率亦明显降低。
郭毅向21世纪经济报道记者指出，总体来看，流拍土地仍以三四线城市为主。由于房企融资收紧和“三道红线”，未来房企在投资方面会相对谨慎。“这就使得一二线城市尤其是一线城市整体土地市场热度还是相对较高，但经济欠发达的三四线城市市场将进一步转冷。”
第二批次集中供地规则生变
22城集中供地试点城市多为热点一二线城市，与分散式的土地流拍现象相比，22城土地集中出让变化更能反映市场走向。第一批次集中供地后，22城第二批次土地供应整体延迟，截至目前，仅厦门、无锡和长春完成二批次供地，其后诸多城市临时中止或撤回二批次土地挂牌，修改出让规则。
厦门率先于6月完成第二批次集中供地，土地市场依然火热。21世纪经济报道记者发现，厦门第二轮集中供地成交11宗地，无流拍地块，平均溢价率23.62%。长春则由于城市市场热度欠佳，大部分地块底价成交，18宗地块流拍。
8月无锡调整供地规则，调低溢价率上限，地价触顶即摇号，控地价效果明显。贝壳研究院高级分析师潘浩提供的数据显示，无锡第二批次供地的平均溢价率4.1%、平均楼面价1.2万元/平方米，而第一批次供地对应数据分别为12.39%和1.5万元/平方米。
21世纪经济报道记者统计发现，北京、上海、广州、郑州、宁波、长沙、沈阳、济南等尚未进行第二批次集中供地的城市临时发布中止挂牌或延期出让公告。杨倩雯表示，多地调整第二批次土拍或与第一批次集中供地的火热市场表现相关，这与政府“稳地价、稳房价、稳预期”的初衷不符。
不仅如此，天津、福州、苏州、青岛、杭州、济南、沈阳、成都、南京等地在延期发布出让公告基础上对第二批次集中供地竞拍规则进行修改。
此前，多家媒体报道称8月10日自然资源部召开闭门会议，调整第二批次核心城市土地出让政策，包括建立有效的购地审查制度；房企在竞拍和开发建设过程中，其股东不得违规提供融资便利；单宗宅地溢价率不得超过15%；地价触顶不得以竞配建等方式增加实际地价，可通过竞一次性合理报价、摇号、竞更高更优品质方式确定竞得人。
目前，该文件准确性尚不能确认，但上述城市土拍规则调整与政策变更内容基本相符。
例如，在竞买人资金审核方面，青岛、苏州、杭州、福州等地均规定，参与竞买的企业股东不得违规对其提供借款、转贷、担保和其他相关融资便利等，购地资金不得直接或间接使用金融机构各类融资资金，购地资金不得使用房地产产业链上下游关联企业借贷或预付款等。成都还明确了惩罚机制，对于违规房企，不予退还竞地保证金，并增加一年内不得参加土地招拍挂限制等。
在溢价率方面，多地将土地溢价率上限下调至15%。福州、杭州、天津等地规定地价触顶后摇号决定竞得人，沈阳、青岛则提出地价达上限后转竞高品质住宅，合肥则以竞装配率和高品质住宅代替第一批次的竞配建规则。
此外，多个城市还针对第一批次集中供地中出现的“马甲”拿地情况提出禁令。南京、苏州、福州、合肥等多个城市规定，同一申请人不得与其所属集团参加同一宗住宅地块的竞买，也不得与申请人或其所属集团的控股企业参加同一宗住宅地块的竞买。在此基础上，杭州规定，除竞品质地块外，同一集团成员企业最多只能参与5宗地块竞买。
杨倩雯认为，在这一新规下，头部房企难以凭借资金优势获得更多拿地机会，行业集中度或将放缓提升。
目前，尚有部分城市未公布第二批次集中供地细则，但中指研究院分析表示，限制溢价率、加强购地资金审查、竞品质方案、禁“马甲”等将成为土拍重要调整方向，各地二批次土拍预计将遵循不提高房企实际拿地成本的原则，控制溢价水平并针对住房品质提出具体要求，保障房企一定的利润空间。
政策收紧或加剧市场调整
多位受访房企投资人士表示，部分第一批次竞得地块收益情况不理想、40%的投销比限制等接连降低开发商的拿地热情，这或成为近期土地流拍和多城市第二批次集中供地规则调整背后的深层原因。
克而瑞地产研究中心统计发现，第一批次集中供地时，22城中绝大部分城市均采取“限地价+竞配建（自持）”方式出让，且仅北京、合肥和广州三城设置竞配建明确上限。以第一批次热点城市杭州为例，成交的56宗地块中41宗明确设置自持要求，如拱墅祥符单元宅地、临安城东滨湖新区单元地块的自持比例都超过30%以上。
对比22城第一批次集中供地的名义地价和折算配建后的实际可售地价，克尔瑞地产研究中心发现，深圳、成都、合肥、北京、杭州、无锡和厦门等7个城市实际可售地价较名义地价高10%以上，其中深圳以39%的差距位居首位。
大部分城市第一批次地块成交名义地价已高于2020年平均成交地价，实际地价更高，与“稳地价、稳房价、稳预期”的政策初衷不符，也进一步压缩了房企的项目利润。
“南京去年条件不太好的地块还不会摇号，今年第一批次集中供地时，很多自身条件一般的地块也要摇号。”南京某品牌房企高级投资经理谭丰告诉21世纪经济报道记者。谭丰表示，就其了解到的情况而言，南京很多地块仅1%-2%的利润空间，“地价触顶的地块大家基本不挣钱”，部分项目还存在去化风险。尽管如此，南京市场仍竞争激烈，51宗地块中36宗因地价触顶进入摇号环节。
以往房企积极在热点一二线城市拿地，除了项目利润，还有保持城市市场规模、增加货值提升销售业绩、维持团队正常运转等的考虑。“去年可以把这些低利润甚至没利润的地块当作跑规模的金融产品，但今年很多房企现金流受限，这种流量项目就变成了鸡肋。”谭丰感叹。
“相当一部分房企前融和开发贷都被限制，再加上很多城市房贷额度紧张，项目销售回款周期较长，很多房企资金紧张，拿地很谨慎。”谭丰表示。其预测，在这样的背景下，第二批次集中供地的市场热度很可能下降。
就目前而言，在融资端，去年“三道红线”政策出台后，今年初央行和银保监会发文分档管理银行房地产贷款集中度，设置“两道红线”，即房地产贷款占比上限为40%，个人住房贷款占比上限为32.5%。
李宇嘉表示，目前资金流向房地产的规模和比例限制较多，大的银行房地产贷款集中度已经接近或超过最高限，中小银行也在接近最高限。房企面临融资压力，拿地动力被进一步削弱。
在李宇嘉看来，虽然近期央行提出稳定信贷投放，但多针对小微企业，严格限制资金流向房地产的基调并未改变，叠加前述银行房贷集中度要求，后续房地产融资或将保持紧张趋势，“我觉得开发商还要过一段苦日子”。
在投资端，市场消息称被纳入“三道红线”试点的几十家房企已被监管部门要求购地金额不得超过年度销售额的40%，包括公开市场拿地和收并购等获地方式。多个城市第二批次集中供地规则调整，规范和限制投资资金来源，或将进一步降低开发商拿地意愿。
在销售端，6月房企冲量保业绩完成之后，7、8月房地产销售逐渐转淡，再加上部分银行房贷审批周期拉长，房贷收紧情况显著，房企回款速度放缓，回款周期变长。
“从7、8月到年底，销售市场都将保持相对低位运行。”李宇嘉预测。他指出，到第四季度信贷政策可能会略微宽松，以发挥逆周期调节和动态调整作用，这也将为按揭贷款投放和开发商回款提供支撑。
“现在就是要倒逼开发商更多利用销售回款融资，而不是对外融资提高杠杆，这是一个既定的旋律。”李宇嘉说。
结合整体经济形势看，郭毅认为，后续全国房地产市场分化或更加明显。一线城市消费更强劲，调控也更严格，市场价格走势相对稳定；强二线城市经济较为活跃的同时也面临调控制约，因而房地产交易可能会出现量升价稳的状态；三四五线城市缺乏产业支撑，随着房地产调控的深入，市场可能会处于长期低迷状态。
（应受访者要求，文中周其、陈喆、谭丰均为化名）