民企还得在
发布时间:2024-03-08 | 发布者： 东东工作室 | 浏览次数： 次行业阵痛的两年多时间来，行业内的面孔已经换了一波，十强房企中仅剩碧桂园、龙湖集团和金地集团三家民营房企，多数民营房企一直在不断向下、向下再向下。行业向上，高速成长期的阶段内，民企凭借灵活的机制，敢想敢干的作风，外界所受约束小，更快冲到行业前列，成为行业最强势的一股势力，占据主导地位。但当行业全局性挑战开启时，民企反而会因跑的太快，被贴上高风险的标签，也容易引起各方的不信任。从大众的心理层面来说，这在可理解的范畴，大家都倾向于有一个安全的归属，无论是做投资，做理财，还是买房，都希望至少能保本，有亏损的决策是多数人所不愿做出的，所以，从2021年下半年开始，民营房企表现的空前低调，有客观原因，也有主观原因，客观原因很简单，金钱上拮据，根本无法支撑企业去投资拿地，对绝大多数企业来说，客观原因占主导；主观原因也有几类，土地资源达不到企业要求，或流速，或利润水平，或投资节奏不匹配等等，这或也能解释为何少数企业在拿地上趋于保守。
经过阵痛的洗礼，企业会根据环境的变化而自我变革，保持与环境的适应性，或改变方向，或战略调整。行业的格局已经有了新的变化，整体缩量的情况下，国企央企由于相对更稳健而显得表现更积极，而也正由于规模型民企的“暂退”，民企整体表现偏弱。一年多的休整、思考，2023年伊始，部分稳健型民企开始频繁出现在各地土拍市场，积极参与投资拿地，而到了下半年，风向再一次转变，稳健型民企暴雷事件再次出现，头部房企或遭遇做空，或陷入负向的舆论中，行业信心再受冲击，民企房企再次陷入更深的困境中，核心城市的土拍被国央企包圆了，民企又开始退出了，尚在稳健经营中的头部民企已所剩无几，还在拿地的企业更是屈指可数。
行业增速放缓的大势下，无论是国央企，还是民企，都必然会面临缩量的归属，这是不容违背的趋势，个体力量无法逆转。国央企或能凭借优势赢得相对更多的市场份额，占据主导地位，民企则整体处于弱势，格局会有一定逆转，民企所占的量会面临收缩，但也绝不意味着，民企就再无一席之地。民企在过往的发展和沉淀中，所集聚的某些优势一定阶段内很难被超越，行业也一定会给这部分群体留有空间和余地。
百强房企月均拿地1800亿元，同比萎缩近四成
2021年下半年，中国恒大正式暴雷，自此一系列连锁反应相继而来，整个行业都陷入到信用缺失的困境中。由于行业整体信心的缺失，2021年下半年开始，民企整体从土地市场上“退出”，只留下国央企支撑土地市场热度。但由于新房市场的冷淡行情，反馈到投资端，投资决策自然更谨慎，更保守，房企拿地整体缩量明显。
从具体数据上看， 2021年下半年开始，行情急转， 2021年企业拿地总量不及2020年，全年拿地量超过6万亿，2022年全年跌幅达到32%。2023年上半年由于市场行情的短暂修复，民企重启拿地，但整体而言，房企投资依旧慎之又慎，百强房企拿地总金额为9981亿元，不足2022年同期的七成，仅为2021年同期的三成。
市场行情的回暖并未持续，三四月份需求释放后，市场再度进入“冷清”，头部稳健民企暴雷，更有头部企业遭遇做空，或陷入即将暴雷的负向舆论中，企业信心再遭冲击，民企又从土地市场“退了”，很久没拿地的民企仍旧没拿，上半年拿地积极参与其中的企业拿的更少了，2023年1-10月，权益拿地金额百强房企拿地18146亿元，同比降幅近4成。
企业拿地量的萎缩虽与城市预供地，供地节奏等因素有关，但也在很大程度上，也反映了企业的整体预期，一方面，对行业走势的不确定性，市场回暖的基础依旧不牢固，企业面临的经营压力并未减轻，外部环境并不友好，即使如万科、金地这样的企业也难免遭遇外部干扰和负面猜测，更别谈其他多数企业，对于多数企业来说，仍不能说已经从困境中走出来，不能说是安全的，对于投资拿地只会更谨慎；另一方面，更倾向于在确定性高的城市板块内投资，所以可选择的范围缩小，投资的范围缩小，企业所能获得的理想地块也自然有限。
民企投资重启又“退出”，三类企业在行动
从权益拿地金额TOP100房企分布看，民营房企拿地占比在2022年为历年低值，占比仅有12%，绝对量(拿地权益总金额)跌幅达到51%；国企拿地占比由2021年的27%提升21个百分点至48%。2023年开始，民营房企开始重启投资，投资端有所修复，上半年拿地占比为27%，然而到了10月末，民企拿地占比又降到了20%以内，下半年一系列事件的发生，再度将房企的信心往谷底带，拿地上又“退了”。
分析1-10月拿地的房企结构可知，权益拿地金额TOP100房企中，TOP10企业均为国央企，TOP3分别是中海地产、保利发展、华润置地；TOP20中也仅有4家民营企业，剩余席位均是国央企占据。国央企能够占主导，有一定必然性，这点无需赘言。
将分析范围聚焦到集中供地城市，且不看企业最终拿地情况，毕竟是否能拿到地有点运气的成分在其中。我们且看民营房企参拍+摇号情况，可以很清晰的看到，民企中三股力量在参与资源的争夺，上半年很多企业都是跃跃欲试：
其一、头部稳健的民营房企，这是在打确定性的市场，追求的是稳定规模下的长期主义；
其二、尚未崭露头角的房地产开发量尚未成规模的民营企业，主体主要有两类，一是原先偏于一隅发展的中小型房企，尚未走出省内或大本营城市，现在也是对核心城市的土地资源抱有极大兴趣，欲择机摘得优质地块，强化企业的品牌影响力，提高企业市场规模，这些企业可以说是等来了机会；二是，一些实业集团，地产开发可能只是其众多业务中的一个，并非主业，此时的投资拿地可能也不是为了将地产开发做到多大规模，或是在地产行业内能有多大的影响力，投资拿地可能也是因为现阶段看到了地产开发涌现出的机会，以一种投资的思考布局；
其三、金融端的资源，为资金找到去处。上半年，我们也在多地的土拍市场中观察到了金融端资源的介入，像私募基金、金融投资集团等，典型的企业有鼎信长城、湖北清能投资等。这个更好理解，资金的唯一目的是逐利，在投资标的有限的当下，企业在手的资金也需要找到一个好的去处。现阶段，虽说房地产行业发展减速，但是相对于多数行业或者业务来说，仍是一个相对更优的投资标的，优质的资产仍值得资金驻足。对于资金方来说，核心指导即是投资的逻辑，让资金的价值最大化，这类企业的行为或难对行业格局造成明显影响，更多是对结构性机会的把握，也未必能够在房地产开发领域做成规模优势。
各方力量拿地，各有各的思考，也只有各自计划，归结到最终目的说，就是以做生意的逻辑做好资金的安排，只是当前大家的风险意识更强，在确保资金的安全，投资的安全的前提下，追求利润最大化。
稳健民企求底盘稳，或在地产开发之外走到前列
2023年上半年，一些稳健性型的民企仍是保持着积极的投资态度，努力参与到核心城市的集中供地中，像碧桂园、龙湖集团、金地集团、滨江集团、伟星置业等，参拍+摇号的地块数量都在10宗以上，虽然最后拿到的土地量并非完全理想，但是也反映了企业当下的一些思考和倾向：
其一、清楚所需，认知确定性，明确要走的路。行业已然处在阵痛中，这些企业也同步经历了严峻挑战，由于前期稳健发展风格的沉淀，能够更快做出调整，经过休整后，以新的姿态再度进入到市场竞争中，此时此刻，他们可能已经想清楚了要去做什么，怎么去做：地产开发的空间还够大，有一些确定性的机会，这还值得积极参与。但也很清楚，任何生意都不可能轻易做好，要让企业本身的安全线筑的更高，既要把握地产开发的机会，也要费心投入到其他更多可能性中，以投资的逻辑去布局更多有空间、有想象、有潜力的领域。
其二、地产开发不再以量取胜，要更注重准确率和安全性，没有把握或把握性不高的投资可放，对安全性更高，需求基础更牢的点要紧紧把握，尽一切努力趋向目标。大本营所在地、拥有优质资源的核心城市、核心板块是企业重点聚焦的方向，优质地块有限，机不可失。
2023年上半年，碧桂园在土拍市场上仍然保持着高参与度，在杭州，佛山、东莞、太原四城共计获取6宗地块，从量的角度比较，可能与诸如保利发展、中海地产、华润置地等头部央企相比，但是企业拿地的行动却不容有任何质疑，据亿翰智库统计，上半年在集中供地的城市中，碧桂园共计报名参拍和摇号的地块数量达到了20宗，最终的拿地量多少还带有很多偶然性，但企业稳健可持续发展的思考路径清晰可见。
但是到了下半年，居民信心和预期依旧不足，市场持续冷清，企业销售业绩兑现困难，以致很多企业陷入流动性危机，集团的重心集中于债务规划和保交楼，拿地上再度陷入沉寂。有此决策的又何止碧桂园一家，下半年伴随几家头部稳健企业的出险，国央企在土地市场上越发占据主导，核心城市的土拍已几乎被国央企锁定，像北京、上海等核心城市，民企的身影已经很少再见。
龙湖集团也是核心城市深耕的典型代表，也历来以发展稳健为行业称道，是“绿档”的维持者，也被认为是行业内最安全的民营房企之一。主攻的市场有成都、苏州、长沙、西安、深圳、合肥、上海、苏州、宁波、杭州、武汉、广州、西安、天津等城市，对于锚定的地块也是保持高度热情和全情投入，2023年1-10月，共计拿地26宗，均是企业持续深耕的核心城市，北上广深、成都、苏州、长沙等，总建筑面积260万平米，权益总地价约208亿元。
2023年滨江集团在投资拿地上，可谓是好运加持，上半年在杭州集中供地中报名参拍+摇号地块数有12宗，最终拿到11宗，成为杭州土拍市场上的最大赢家，同样不禁投来艳羡的目光，毕竟核心城市的地块拿一块少一块，而且从算账的角度说，企业拿到的地盈利空间是可见的。至11月中旬，滨江集团通过公开招拍挂和并购共计拿地20余宗，均位于长三角区域，如杭州、金华、宁波、南京，大本营杭州拿地宗数占比超过九成。
当然也有很多质疑，在单一的城市内重仓是不是会加大企业的风险，万一城市的需求跟不上，市场行情开始往下走，企业是不是会难以分散风险？假如市场下行了，企业又该如何应对？且不说，核心的城市是否会需求跟不上，市场是否会下行，加入连核心的城市市场需求都无法支撑，那可以想见全国范围内的市场又将呈现出怎样的面貌？无论市场走向如何，企业都该做好风险预警，如今的环境下，任何企业都不能再抱有侥幸心理。
从总量上看，如无意外，稳健民营房企大概率会保持稳健的步伐向前推进：
其一、主攻确定性的范围，具体到单一的板块、地块，追求的是确保安全边界，单一的规模对企业来说意义不大，也不再成为企业看重的核心点，企业的体量维持在一定水平，目的不在于规模本身，而是通过稳定的量稳固底盘，能够服务于特定的人群，为服务民生、服务社会目标提供基础。
其二、稳健型民企在规模上已有一定优势，基于此，在地产开发之外探索更多的可能性，比如商业运营、社区服务、科技建造、长租公寓等等，也是秉持着安全性的原则，分散投资，筑牢企业的安全防线。
对这类房企而言，由于行业客观放缓的现实和企业自主控速的背景下，市场份额会有一定收缩，但也并不影响企业成为不可忽视的一股力量，竞争的最后不再是规模，可能会落在某个点上，在不同领域发展出竞争力，成为某一领域内表现前列的存在。
新力量谋求发展，要借机布局，更要清楚底线
上文也有提及，除了稳健型的民营企业在拿地外，还有另一类活跃的群体，就是原先仍未有机会展现实力的民营房企，其中的代表就是安徽的伟星、邦泰，江苏的亚伦，浙江的建杭置业、宇诚集团、坤和集团、长隆集团等等，想必大家也应该从一些热点城市的土拍中看到过他们的身影，有些企业或许没有在激烈的竞争中拿到土地，但是却频繁的出现在各地的土拍市场中，其谋求发展的倾向可见一斑。
上半年，伟星置业在集中供地城市中参拍+摇号地块数量达到22宗，民营房企中仅次于龙湖集团，最终在南京、合肥、杭州获地4宗；杭州建杭置业参拍+摇号地块13宗，竞得3宗，广东天润置业集团、安徽邦泰参拍+摇号地块数分别为11宗、10宗，均有一宗地块获取。
从资源实力和可用杠杆来说，这些企业可能无法与央企国企相匹敌，一定程度上也难正面竞争，但是这些企业都有一些共性，在规模上不拔尖，杠杆空间依然存在，在当地政府和消费者眼中，仍保持正面的形象，也能赢得信任，相较于已经出险的房企，优势更加突出，所以也就更容易在机会出现时，参与到市场竞争中，强化企业在各处的竞争力和品牌影响力。
从企业布局路径看，企业也并未广泛参与到各地的土拍中，也是选定了范围，有的放矢。在大本营或已有布局的城市里做深耕，在核心的城市内做更多的可能性，在空间范围选择上不做过大的跨度，毕竟过大的跨越难免势单力薄，也很难完全掌控各种随机干扰。
从市场份额和总量的角度说，这些企业可能也很难占有较高的市场份额，这波群体贡献的也并不是总量的多少，改变的可能是大本营城市的市场格局，争得出险民企空出的份额。而企业也需要警惕的是，本身企业不是靠规模取胜，项目总量亦有限，现在能够有机会去谋求更远的发展，靠的是品牌和在大众心中的稳健和安全形象，倘若有负面信息传出，这对企业的冲击力不容小觑，企业本身也该深知这一底线。
民企还得在，一定会在
可敢想象，最终民企都从历史舞台中退出是种什么场景？不是一个可选的归属，从竞争的角度说，不同属性的主体更能激发活力，创新动能，只留存单一属性的企业稳健经营一定不会是一种理想的状态，其他行业的民企是否也会新生疑虑和担忧，又如何能更好的带动整体产业和经济的发展？从能力的角度理解，民企所能做的一些业务和内容，国央企未必能完全胜任，民企胜在效率，实际的生产经营管理过程中，有质量的效率依旧重要；从就业的角度说，民营属性的企业曾占了多大的市场份额，贡献了多少就业岗位，企业出险后，裁员的有多少，降薪的有多少？如果认为民企的集体倒下是可接受的，那么这个代价该谁来承担？
而当前的主要问题是，民营房企仍在暴雷，前五十强房企中尚未暴雷的民营房企仅有11家，十强房企中也仅有龙湖集团、金地集团两家民企房企还在稳健经营，而此时市场也同样不时传来金地要暴雷的消息，其董事长的辞职更是加剧了行业的负面猜想，此时行业整体的预期仍旧是整体负向，不仅仅是哪一家企业，民企作为一个整体，并没有赢得行业的信任，外界也尚未转变为正向的预期，这条信任的链条处于随时欲断的状态下。不谈救助，稳定住稳健的民企，支持曾经稳健，坚持履行社会责任，回馈社会，但眼下遇到困难的企业更快化解风险，走出困境，才是政策的应有之义。
此时，你可能会联想到碧桂园、旭辉、中骏等，这些都是曾经稳健经营的企业，此时却因为各种因素陷入困境，不免让心生叹息。碧桂园是在今年公开坦承了企业所遇到的困境，可想在此之前，企业已经苦苦坚持了多久，而可以肯定的是，尚未暴雷的企业中还有多少仍在苦苦支撑。
作为一家经营主体，碧桂园虽不能说是完美的，但在很多地方确实在尽最大努力做好。我们也可以看到，碧桂园陷入资金困境以来，整体舆论风向相对友好，这与企业本身的风格和持续的坚守是分不开的。
其一、遇到困难以来，没有躺平，而是千方百计，想方设法自救，包括出售资产、盘活存量、出售私人飞机等。
其二、矢志不渝“保交付”，以实际行动保护购房者权益。2023年前10月，碧桂园已累计交付约46万套房屋，交付项目涉及31个省份、237个城市，部分项目实现提前交付。
其三、始终牢记使命担当，以实际行动回馈社会。11月10日发布的2023胡润慈善榜上，碧桂园杨国强、杨惠妍父女以59亿捐赠额首次位列胡润慈善榜第一，历年捐赠额超过150亿。
大势之下，面临挑战的企业何止一家，头部企业同样遭遇做空危机，众多房企都在求生的路上不断往前走，无论是战略的调整，还是策略的变革，毫无疑问，目的只有一个，想要拼命挣扎出一条生路，一条活路。此时此刻，要稳住，要保障也绝不单纯的是一家企业，而是行业整体的信心，预期，在负向中循环，市场的回暖迟迟难以期待，无论是房企本身，还是关联的产业链条，都始终在困苦中徘徊，首当其冲的是从业者和购房者。
无论行业怎么变，一定会有民营房企的一席之地，至于一席之地在哪，有多大，急需政策上给予一线生机，结合企业本身的努力，有切实可行的动作去实现安身立世的诉求，能清楚的知道自己的边界在哪，并能在合理的边界内以最舒服的状态，一直向前，不回头。（来 源：亿 翰 智 库）