楼市6月销售继续降温！保利、万科半年销售表现领跑，下半年行情怎么走？
发布时间:2024-04-06 | 发布者： 东东工作室 | 浏览次数： 次7月4日晚间，万科A(000002)、碧桂园(02007.HK)同日披露6月经营销售情况。这两家都曾经名列房企销售榜首的地产公司，在6月的销售情况均较3月楼市小阳春时有所回落。
这一特点与市场大势一致，进入二季度以来，房企销售表现持续回落，6月单月TOP100房企单月销售额已转为同比下降29.4%，环比下降19.0%。业内预期，下半年房地产市场恢复仍有波折，不过房企对此普遍已有理性认知，并通过提升运营效率加以应对。
保利、万科上半年领跑
万科7月4日晚间公告显示，今年6月，公司实现合同销售面积 252.0 万平方米，合同销售金额 361.4 亿元。这一销售表现虽为年内次高，不过较3月楼市小阳春时的426.3 亿元有所明显。整个上半年，万科累计合同销售面积1297.0万平方米，合同销售金额 2039.4 亿元。作为对比，2022年上半年，万科合同销售金额为2152.9亿元，表现较今年略优。
另一家房企碧桂园同日披露，公司6月单月共实现权益合同销售金额约160.0亿元，权益合同销售建筑面积约203万平方米。这一销售表现不仅低于3月单月的250.1亿元，也较4月、5月的226.9亿元、182.0亿元更低。估算碧桂园上半年实现权益合同销售金额1287.6亿元，同比减少约30.4%。
其余主要房企的6月销售表现尚未官宣，不过根据第三方中指研究院统计，万科、碧桂园的在上半年的销售表现，分别位居房企销售榜的第二、第五位。
其中，位居销售榜榜首的保利发展(600048)销售金额为2366亿元，与万科一起成为唯二销售额超2000亿元的房地产企业。估算保利发展6月单月销售金额约为400亿元，同样较3月份的503.01 亿元下滑明显。
中指研究院企业研究总监刘水表示，从大盘表现来看，6月房企销售出现二次探底的情况，上半年总量复苏不及预期。上半年，TOP100房企销售额同比微增0.1%，较1-4月同比12.8%的增速回落明显。其中，TOP100房企6月单月销售额同比下降29.4%，环比下降19.0%。
从结构上来看，上半年销售额超千亿房企仅有7家，较去年同期减少2家，百亿房企78家，较去年同期减少7家。不过，房企间销售表现分化明显，“体现在央国企销售增长强劲，部分民企仍在大幅下降过程中”。刘水指出，在TOP50房企中，央国企平均同比增长45.8%，而稳健民企、出险民企分别同比增长14.2%、下降36.6%。
企业存在理性预期
虽然楼市销售在二季度持续降温，但是据中指研究院统计，典型房企上半年销售目标完成率超50%，较去年同期的32.6%，目标完成率提升超20个百分点。体现了多数房企对今年楼市表现的理性预期。
刘水解读称，房企目标完成率较好有两方面原因。一是2023年一季度在积压需求集中释放以及前期政策效果显现等因素带动下，市场活跃度提升，带动销售有一定增长；二是与企业下调目标也有一点关系，低目标下更易完成半年度任务。
正如前述销售表现所梳理的，国内楼市在3月曾因政策松动以及积压需求释放出现短期“小阳春”，当月TOP100房单月销售额环比上升36.7%，同比上升24.6%，保持双增长态势。当时有乐观舆论判断，我国房地产市场即将进入“狂飙”，彼时正值房企业绩说明会密集召开时期，多家房企及时发声呼吁市场冷静。
万科董事会主席郁亮当时即表示，市场既没有“狂飙”，也没有“倒春寒”，他仍然维持市场处于温和恢复阶段。保利发展董事长刘平也强调，虽然销售市场出现回暖，但市场复苏情况仍需进一步观察，行业正处在由“规模扩张”转向“高质量发展”的关键时期。碧桂园内部管理层会议上也强调，“当前房地产市场还没回来，总体形势依然严峻”。
在对市场短期形式的冷静判断下，房企一方面坚定对行业长期乐观的态度，一方面强调了对经营效率的重视。万科即在公开场合反复分享对“特别好的项目”和“精准投资”的理解，首席运营官刘肖透露公司前5个月新增项目预计普遍能达到20%以上的股东自有现金回报水平。保利发展也呼吁，房企要从规模高速增长，向经营规模合理增长、经营质量有效提升转变。
展望下半年楼市，业内普遍持谨慎态度。中指研究院市场研究总监陈文静表示，中性预期下，全年宏观经济稳步恢复，下半年房地产政策维持当前节奏，购房者置业情绪缓慢修复，在此情况下，下半年房地产市场恢复仍有波折，销售面积在低基数下或实现小幅增长，全年销售面积与2022年基本持平。