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　　2014年6月28日，公司公告称，公司第七届董事会第十三次会议审议通过了《中华企业(600675,股吧)股份有限公司非公开发行A股股票预案》。公司拟采取非公开发行的方式向包括公司控股股东上海（楼盘）地产(集团)有限公司在内的不超过10名特定对象发行股票。本次非公开发行股票的定价基准日为公司第七届董事会第十三次会议决议公告日(2014年6月27日)。本次发行股票价格不低于5.20元/股(鉴于公司于2014年6月17日实施了2013年度利润分配方案，公司本次非公开发行的发行底价经除权除息相应调整为4.25元/股)。本次拟发行股票数量不超过14.12亿股，募集资金总额不超过60亿元。其中，地产集团将以其持有的上海房地产经营(集团)有限公司10%股权、上海凯峰房地产开发有限公司10%股权和上海地产馨虹置业有限公司100%股权参与认购(合计预估值约为21亿元)，其余预计可募集现金不超过39亿元(含发行费用)，其中，拟投入募集资金28亿元用于上海徐汇区小闸镇商品住宅项目，其余11亿元用于补充公司流动资金。

　　投资建议：

　　我们在13年公司深度报告《上海国资改革加速公司成长突破》中重点谈到公司有望借国企改革东风，加速解决同业竞争并做大做强公司。本次注入资产优异，PE估值较低，大股东相关行为符合我们预期。相关注入资产地理位置优异，且年内有望进入市场，对提高上市公司业绩增速空间起到积极作用。拟注入资产合计预估值21亿元，对应PB估值为2.78倍，对应注入的10%的经营集团股权的PE估值是6.45倍。作为多年立足上海拓展长三角的知名上海房企，公司以住宅和商业地产双轮驱动发展。2013年，上房集团正式进入公司合并报表，这使得公司增加了33万平徐汇小闸镇和51.4万平嘉定汽车城的优质项目储备。今年6月，公司定增注入经营集团10%股权、凯峰地产10%股权和馨虹置业100%股权，涉及徐汇小闸镇项目10%股权和长宁区239街坊地块项目100%股权的优质资产，推进同业竞争问题解决。目前，公司拥有商品房项目权益建面392万平，可满足三年以上开发需要。公司设立股权投资和生态农业公司，多元化拓展起步。股权转让将有利增厚业绩。我们预计公司2014、2015年EPS分别是0.25和0.31元，对应RNAV是9.47元。截至6月27日，公司收盘于4.65元，对应2014、2015年PE分别为18.88倍和14.96倍。考虑到公司收购资产增强发展后劲，项目去化加快，未来具备国企改革预期，我们以RNAV的80%即7.58元作为目标价，维持公司“增持”评级。

　　主要分析：

　　1.公司定向增发注入经营集团10%股权、凯峰地产10%股权和馨虹置业100%股权，同时募集28亿元资金投向上海徐汇小闸镇项目及补充11亿元流动资金。注入资产的PE估值较为便宜。上海徐汇小闸镇项目地处徐汇黄金地带，项目盈利能力强。

　　2014年6月28日，公司公告称，公司第七届董事会第十三次会议审议通过了《中华企业股份有限公司非公开发行A股股票预案》。公司拟采取非公开发行的方式向包括公司控股股东上海地产(集团)有限公司在内的不超过10名特定对象发行股票。本次非公开发行股票的定价基准日为公司第七届董事会第十三次会议决议公告日(2014年6月27日)。本次发行股票价格不低于5.20元/股(鉴于公司于2014年6月17日实施了2013年度利润分配方案，公司本次非公开发行的发行底价经除权除息相应调整为4.25元/股)。本次拟发行股票数量不超过14.12亿股，募集资金总额不超过60亿元。其中，地产集团将以其持有的上海房地产经营(集团)有限公司10%股权、上海凯峰房地产开发有限公司10%股权和上海地产馨虹置业有限公司100%股权参与认购(合计预估值约为21亿元)，其余预计可募集现金不超过39亿元(含发行费用)，其中，拟投入募集资金28亿元用于上海徐汇区小闸镇商品住宅项目，其余11亿元用于补充公司流动资金。

　　目前，公司控股股东地产集团持有公司36.36%股份，本次非公开发行完成后，若按发行底价4.25元/股及本次发行数量上限14.12亿股计算，地产集团以标的资产作价约21亿元(预估值)认购其中的约4.94亿股，则地产集团持有公司股权的比例将调整为约35.78%，仍是公司的控股股东。同时，公司原持有经营集团90%的股份，持有凯峰房产71%的股份，则在本次定向增发后拥有经营集团100%股权、凯峰房产81%股权和馨虹置业100%股权。

　　1)本次定向增发融资28亿元投入上海徐汇区小闸镇项目区域位置优越。本次定向增发融资28亿元投入徐汇区小闸镇项目系集高层、多层洋房于一体的大型中高端住宅社区，东至华鼎广场，南至华石路，西至蒲汇塘，北至华宜大厦。项目占地面积11.79万平，建面38.83万平，分为南、北两块建设用地，其中商品住宅由11栋高层及13栋多层建筑组成，另包括会所、幼儿园、社区用房以及公建配套等。

　　该项目地处上海市徐家汇(002561,股吧)商圈、上海体育场、上海大舞台之间，区位优势明显，周边生活配套齐全。目前该项目已开工，计划总投资金额约90亿元，拟投入募集资金28亿元，其余资金公司将通过自筹等途径解决。

　　2)拟注入资产合计预估值21亿元，对应PB估值为2.78倍，对应注入的10%的经营集团股权的PE估值是6.45倍。本次定向增发注入的经营集团10%股权、凯峰地产10%股权和馨虹置业100%股权合计预估值约为21亿元。下面我们测算注入这些资产的估值情况。由于凯峰地产仅开发的徐汇小闸镇项目和馨虹置业仅开发的长宁区239街坊地块项目目前尚处于开发过程中，尚未稳定贡献业绩，因此不能用这两家公司的净利润测算其PE估值，而经营集团项目众多，已经能稳定贡献业绩。为此，我们先测算10%的徐汇小闸镇项目和100%的长宁区239街坊地块项目的权益净现值，然后用21亿元预估值剔除该权益净现值后再测算注入的10%的经营集团资产的PE估值。

　　首先，馨虹置业系地产集团为开发“长宁区239街坊地块项目”而成立的项目公司。该项目位于上海市长宁区西郊宾馆板块内，基地东临青溪路、北靠龙溪路、西接剑河路，地理位置优越。该项目主要户型为平层别墅、类独栋别墅，目前，该项目已开工建设，预计将于2016年底前竣工。该项目分为cn0075d-03、cn0075d-04两个地块，其中基地南侧的cn0075d-03地块拟建低层住宅，建面75156.43平米，其中地上建面35928.61平米；基地北侧的cn0075d-04地块拟建三层幼儿园，建面5370.66平米，其中地上建面3157.92平米，合计总建面80527.09平米，地上建面合计39086.53万平。而徐汇区小闸镇项目建面38.83万平。由上可以测算出注入的10%的徐汇小闸镇项目和100%的长宁区239街坊地块项目的权益净现值为6.13亿元。

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