二手房交易背后的幻象与真相是什么？
发布时间:2024-05-17 | 发布者： 东东工作室 | 浏览次数： 次（原标题：二手房交易背后的幻象与真相是什么？）
刚刚过去的一季度，二手房市场交易与季候特征遥相呼应，乍暖还寒之间充满了种种噪音。无论从房地产市场价格发现还是新建商品房市场流动性的支撑看，二手房市场实际上已成为观察楼市的“窗口”。通过二手房这一楼市的风向标来观测楼市的走向，或成为房地产市场分析的方法论。
二手房交易是对房地产市场行情更真实的反映
在价格机制发现方面，二手房市场原本强于新建商品房市场。因为二手房市场涉及的是居民之间的交易，议价的空间和弹性存在使得二手房市场价格的市场发现特征明显；而新建商品房价格的变化往往受到房价统计监测样本选择、新开楼盘的季节波动性等因素影响，固有一定的市场偏离度。在调控政策之下，对新建商品房实施的限价政策，客观上导致新房和二手房价倒挂，无疑扭曲了新房价格，加剧了新建商品房价格的失真。
二手房价格的确定，首先取决于买卖双方的议价（直接或通过中介）形成的合同价。多年卖方市场形成的交易习惯是，这个价格就是房主的净得价（不包含各种税费、中介费的）。在实际交易过程中，出于避税等因素，卖方往往在中介的协助下做低合同价即网签价，其余部分通过补充协议、以装修款和其他费用房屋内设施费用形式约定。
尽管不少城市出现过二手房业主抱团“守住价格”甚至共谋推升房价，但这类行为对整体市场房价的影响很有限，毕竟二手房买卖是买主和卖主的私人行为，而且市场上的房源非常丰富。小范围捂房惜售的“联手”保价行为、企图炒高房价的行为终究有违市场规律。尽管在许多城市一度出现二手房指导价，在稳市场导向下，一些地方政府出台过“限跌令”；但二手房交易价格总体上应该是交易双方真实意思的表达，体现了市场机制的作用。
二手房市场交易是新房市场复苏的持续支撑
一个不容置辩的事实是，我国房地产市场已经逐渐步入了存量房时代。
存量房时代意味着什么？一方面，新的住房供给或来源于存量房的改造、更新，存量的老住宅、危房以及此前高周转模式下低品质房住，都将创造新的住房供给，但总体仍是做存量的文章；另一方面，从需求端看，随着人口老龄化程度加深、人口出生率下降，需求总体呈萎缩应该是必然趋势。未来房地产市场真正的首套、刚需市场占比越来越低（尽管仍保持一定幅度增长），改善型住房需求将成为新房市场需求端的主要支撑。而改善型住房需求的支撑则来自于二手房市场交易的活跃度。
从住房购买力看，三年大疫不仅令实体经济严重受挫，也相应地使部分群体特别是个体工商户、自有职业者等群体收入下降，全社会居民总体表现为储蓄意愿增强，投资和购房意愿下降。据央行2022年四季度城镇储户问卷调查报告，居民对2023年一季度的预期，收入信心指数为44.4%，有投资意愿的占比为15.5%，对房价看涨的占比为13.8%，均跌落至2020年以来最低点；而表达更多储蓄意愿的占比为61.8%，对房价走势看不清的占比为13.8%，均达到2020年以来最高点。特别是在住房供给越来越向大面积、高总价结构转化的趋势下，新建商品房的购买力更多依赖于存量住宅即二手房价值的释放。
当前二手房市场回暖的幻觉与真相
今年以来，二手房市场活跃度明显提升，成交量总体放大，重点城市二手房市场恢复好于新房，成交套数回升至2019年以来同期高位，让市场一度出现楼市“小阳春”的幻觉！但二手房价量的配合不甚清晰，使得二手房市场扑素迷离，总体呈现由量价齐升向量价背离的变化，表明居民购房意愿和信心的修复不及预期，对市场回暖趋势存在分歧。
1-2月，二手房交易量（剔除春节假期因素）同比降幅明显收窄、环比明显上升，市场回暖迹象渐呈。克而瑞数据显示，20个重点城市二手住宅成交量环比增71%，累计增47%，增幅接近20个月以来高点。在价格方面，也呈现环比上升态势。国家统计局数据显示，3月份70个大中城市中，二手住宅销售价格环比上涨城市有57个，比上月增加17个。1-2月份二手房成交量短暂放大，最主要的原因是因疫情积压的置换需求在年后持续释放，也包括置换高位房贷利率、银行降价让利等因素的促动。进入3月份后，二手房市场的回升动能有所减弱，部分城市二手房周度成交套数出现回落态势。虽然成交量整体仍处高位，但与交易量放大趋势背离的是，二手房价格总体呈下降趋势。中指研究院发布《百城价格指数报告》报告显示，3月份全国100个城市二手住宅均价环比下跌0.05%，跌幅较上月扩大0.04个百分点。
二手房交易量价的背离，一个异常的因素是二手房挂牌量激增。“以价换量”的二手房交易导致价格踩踏现象是推动二手房价格下降的主要触因。特别投资客获利后的降价套现，使得一些次新小区二手房挂牌量激增，对总挂牌量激增起到了推波助澜作用。有关数据显示，2023年3月，10大城市二手房挂牌量达195.67万套，环比增长1.06%，同比增长80.94%。如杭州截至4月11日，市区二手房挂牌量高达21万套。
问题是，二手房挂牌量的激增并不代表交易量放大，更不代表市场的回暖，甚至相反。逻辑上，二手房挂牌量的激增表明部分群体继续持有房产的意愿不强，对房价上涨的预期减弱，供大于求势必推动二手房价的下降。特别一些炒房客的“夺路而逃”，势必导致价格踩踏。实际情况恰如此：各大城市随着二手房挂牌量的激增，降价销售成为趋势。诸葛找房统计的数据显示，2023年3月，10大城市调价房源中有82.5%的业主选择的是降价销售，充分证明居民对房价上涨预期的不足。
实际上，二手房挂牌量激增背后所折射的居民对房价预期的悲观和购房意愿的下降，也反映了持续调控对炒房客压力的逐渐兑现。如果是正常的改善性住房需求释放的二手房，应该不会出现如此踩踏式的降价态势。之所以出现踩踏式降价，供给端多为面临资金链压力的此前的炒房客。恰因这一因素，二手房交易挂批量与挂牌价的背离。所以，从二手房市场分析整个楼市的取向，不仅要看二手房挂牌量变化及实际成交量变化，还要看挂牌价及实际成交价。
这或是一个矛盾现象：二手房市场的活跃显然需要适度的二手房供给即挂牌量；但挂牌量的激增往往意味着“抛售潮”，如果出现价格踩踏，其形成的负反馈或削弱居民持房的信息和购房意愿。
对二手房市场走向的基本判断
逻辑上，无论是从长周期还是短期趋势看，价格都是市场的先行指标，价格的升降或盘整反映着市场的繁荣、复苏或低迷。但价格又并非反映市场状况的单一纬度，而是需要与交易量想配合。唯有价量的配合才能比较真实地反映市场。所以，踩踏式的放量一定代表不了复苏与回暖。
种种现象表明，楼市的“小阳春”还未真正出现。一方面，二手房挂牌激增带来的成交量“虚热”正逐渐退去。有关数据显示，3月份二手房带看量持续小幅回落，全国重点城市整体新房找房热度环比下降20.3%。另一方面，二手房挂牌量也逐渐下降。WIND数据显示，截至4月9日，全国二手房挂牌量、价指数（周）分别为46.93%、186.97%，较3月初分别下降8.13和0.45个百分点，较2月下旬初分别下降20.22和0.6个百分点。
实际上，二手房市场的动向既折射出楼市的基本取向，同时又受到房地产市场其他因素的影响，包括房地产开发投资指标的变化、房地产行业风险暴露的程度、土地供给状况及居民投资购房的意愿等。尽管1—2月房地产各项指标降幅已明显收窄，但楼市底部仍待确认。制约房地产复苏的显性或隐性的因素仍在形成共振。一是房地产企业风险暴露正在加速，房企高杠杆“堰塞湖”险情尚未排除。据证券日报披露，截至4月5日，已披露2022年年报的上市银行中，有17家银行2022年末对公房地产不良贷款余额合计达2564亿元，同比增长72%。房企流动性风险依然是盘桓于楼市的阴影。二是土地供需失衡，房企拿地意愿尚不强，以国企拿地撑起的土地市场，显然不具可持续性。三是居民购房意愿不足，预期偏弱。央行2023年第一季度城镇储户问卷调查报告显示，无论是居民对房价走势、投资购房的意愿，还是居民收入信心指数，仍处于偏冷区域。被调查居民中，预期下季房价“上涨”仅占18.5%，未来三个月有购房意向的仅占17.5%。自2022年起居民中长贷的加速下降、提前还贷的增加从侧面印证了购房意愿的下降。
可以预见，二手房市场高挂牌量背后的低成交量，或预示着整个楼市仍将弱势徘徊。正如社会科学文献出版社发布《中国投资发展报告（2023）》所指出，房地产行业可能会经历一个漫长、缓慢的下行周期。
依旧坚信的是：二手房不起，楼市难兴！无论从市场信心的修复，还是市场流动性的供给看，推动房地产市场复苏，激活二手房市场是关键。前不久自然资源部和银保监会印发《关于协同做好不动产“带押过户”便民利企服务的通知》，无疑是激活二手房市场的一项重大政策，应该说是抓住了市场的痛点。但这仅是从二手房交易的便利度和效率方面着手；从修复市场信心的角度出发，或许更需要在稳定政策预期方面着眼。（文/李庚南）
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