什么情况？77个月首次同比下跌 房价下降城市个数也增加！扭转预期是关键？
发布时间:2024-06-10 | 发布者： 东东工作室 | 浏览次数： 次4月，房价整体继续走低。
从国家统计局最新公布的数据来看，4月，70个大中城市中，房价下降城市个数增加，新房价格出现2015年12月以来的首次同比下跌，二手房价格同比跌幅扩大。
业内人士认为，4月市场修复受阻，根本原因是市场预期较弱，当前扭转市场预期是关键。近期央行下调首套房贷利率下限，有利于降低刚需和改善性需求购房成本，有望改善市场交易，加快房价筑底修复。随着上海疫情全面得到管控，预计6月份抗疫进入收尾阶段，前期纾困疫情及楼市的一揽子政策效果将在下半年全面显现。
新房价格首次同比下跌
国家统计局的数据显示，4月份，70个大中城市中，房价下降城市个数增加。
其中，新房价格环比下降城市有47个，比上月增加9个；二手房价环比下降城市有50个，比上月增加5个。
新房价格同比下降城市有39个，比上月增加10个；二手房同比下降城市有56个，比上月增加9个。
根据简单算术平均计算，4月份，全国70个城市新房价格指数环比涨幅为-0.3%，同比涨幅为-0.1%；二手房价指数环比涨幅为-0.3%，同比涨幅为-1.6%。
易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，新房价格指数自2015年12月份以来首次出现同比下跌，也是77个月以来首次出现同比下跌；二手房价指数已经出现了连续8个月环比下跌态势，同比跌幅也持续扩大，说明房价下行压力加大。
分城市来看，4月份，一二三线城市的新房价格环比涨幅分别为0.2%、-0.1%和-0.6%；同比涨幅则为3.9%、1.0%和-1.5%。一二三线城市二手房价环比涨幅分别为0.4%、-0.3%和-0.3%；同比涨幅则为2.4%、-1.0%和-2.5%。
广东省规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，一二三线城市都呈现了降温态势，其中，一线城市同环比涨幅明显下降，主要由于上海、广州、北京疫情在4月份比较明显。另外，三线城市房价下跌压力最大。二手房价格与新房类似。
贝壳研究院首席市场分析师许小乐也表示，二三线城市房价下跌压力超过一线城市，特别是三线城市新房价格下跌幅较大。主要是三线城市基本面较弱，人口支撑不足，市场下行期预期转弱的现象更显著。
券商中国记者梳理，从房价环比涨幅排名来看，4月份，成都、贵阳新房价格涨幅并列第一，北京新房价格涨幅排名第二；成都二手房价涨幅全国第一，昆明、北京并列第二。
从房价同比涨幅排名来看，4月份，杭州新房价格涨幅全国第一，银川第二，重庆第三；北京二手房价涨幅全国第一，海口第二，上海第三。其中，北京二手房价涨幅已经连续8个月全国第一。
此外，大理、南充、哈尔滨、太原等城市房价同比下跌态势较为明显。
扭转市场预期是关键
“目前70城超过一半城市房价下跌，意味着全国房价整体在下跌。”李宇嘉说。
对于房价整体下跌的原因，李宇嘉认为，尽管有疫情阻隔，导致买房需求难以实现，但疫情持续造成信心下降、预期转弱，以及二手房跌价，导致大家对后市看淡。而买房需求下降，也倒逼房企降价促销。
许小乐也认为，4月市场修复受阻，房价整体跌幅扩大，下跌城市个数增多，根本原因是市场预期较弱。今年以来，多数城市房地产调控政策放松但市场反馈较弱。贝壳研究院数据显示，4月贝壳50城二手房成交套数环比下降超过20%，国家统计局数据显示，4月全国新建商品住宅销售面积环比下降超四成。市场交易下降会带来价格下跌压力。
为进一步加大对房地产市场的支持力度，4.29中央政治局会议和央行23条纾困措施后，5月15日，央行、银保监会宣布下调首套房贷利率下限20个基点。
“房地产政策调整进入第二阶段，从地方为主到地方和监管部门合力纾困，即全面降低利率，降低首付比例等，提振市场信心，并从非热点城市转向热点城市，从一般小打小闹到‘四限’全面松绑。”李宇嘉说。
展望后市，许小乐认为，近期央行下调首套房贷利率下限20个基点，结合前期部分城市已取消认房认贷，换房需求按首套的贷款执行，本次利率下限降低有利于降低刚需和改善性需求购房成本，这有望改善市场交易，加快房价筑底修复。
李宇嘉认为，随着上海疫情全面得到管控，预计6月份抗疫进入收尾阶段，前期纾困疫情及楼市的一揽子政策效果将在下半年全面显现。
不过，在许小乐看来，为防止价格下跌预期强化而引发需求收缩，当前扭转市场预期是关键。他认为，未来政策包括通过财政补贴、减税等政策增加居民收入，降低已购房群体偿债负担，降低租房群体租金支付负担，维持正常的消费开支等很重要；此外供给端的落地政策也很迫切，如积极支持房企再融资，尤其是放开优质上市房企的并购融资，加快重点房地产企业风险处置等。