谁是旧改王？一文看懂大湾区9城最新城市更新政策
发布时间:2019-10-20 | 发布者： 东东工作室 | 浏览次数： 次2019年，地产界的“当红辣子鸡”莫过于“城市更新”。随着中国大城市开发日趋饱和，存量土地的改造和提升迫在眉睫，房地产行业历经数十年繁荣发展后，逐渐由增量时代走向存量时代。
在旧城、旧厂、旧村“三旧改造”新战场上，一场轰轰烈烈的城市更新浪潮席卷全国。
国家统计局数据显示，截至2017年年末，中国平均城市化率为58.52%，珠三角城市群城市化率为83.84%，长三角68%，京津冀超过60%。要知道，当城市化率发展至50%时，城市发展便会放缓步伐，城市更新成为城市可持续发展的新机遇。
众多热点城市包括粤港澳大湾区的广州、深圳和东莞等一批一、二线城市，纷纷借力城市更新“腾笼换鸟”。
随着城市更新政策的逐步完善，粤港澳大湾区各城市的城市更新进程明显加快。2018年，大湾区十大城市通过城市更新完成改造的土地面积共计5.4万亩，同比上升32%。
▲图4 2016-2018年城市更新完成改造的土地面积。
来源：各城市自然资源局/住房和城乡建设局、香港市区重建局、戴德梁行研究部
今年9月4日，广东省自然资源厅发布了广东省深入推进“三旧”改造三年行动方案(2019-2021年) 。
方案提到，至2021年，广东新增实施“三旧”改造面积23万亩以上，完成改造面积15万亩以上，投入改造资金5000亿元以上。其中，大湾区新增实施“三旧”改造面积就达18.76万亩。广州新增实施“三旧”改造面积54000亩，完成改造任务面积35000亩，当之无愧成为“旧改之王”。
湾区9城，土地情况不尽相同，政策、模式也各有千秋，一起看看大湾区内地9城最近旧改情况~
广州城市更新
从“政府引导”到“政府主导”
与深圳不同，广州以政府为主导，主要改造方向包括微改造及旧村改造。其中全面改造以拆除重建为主，微改造以局部拆建及功能置换为主。这是为了适应广州地区历史发展久远，改造难度较大的问题，因地制宜提出的改造方式。
城市更新现状：
2016-2018年发布的城市更新计划中，广州旧村改造占全面改造土地面积的比重高达85.9%。具体到改造数量上，2019年广州市已批复旧村46个，体量达2200万㎡；旧厂323个，体量达1800万㎡。
最新政策动态：
2019年4月18日，广州市发布《广州市深入推进城市更新工作实施细则》，创造性地提出了收购(市场评估价)→奖励(按时签约)→回购(建安成本价)模式。并且明确了各种旧厂房改造缴交土地出让金的标准。
2019广州最新“三旧”改造模式如下：
深圳城市更新
市场化程度高
深圳是全国首个城市更新项目无需土地招拍挂，可通过协议出让的城市。深圳的城市更新主要由市场主导，存量市场是土地供应的主力军，其最大特点是一二级市场联动，开发商自主性较强。
城市更新现状：
2016-2018年深圳城市更新土地供应量高达1.8万亩，为一级土地成交量的1.5倍。截至2019年9月，深圳已列入城市更新计划项目805个，已通过城市更新专规批复项目469个，通过率58.3%，实施主体确认公示项目306个，实施率38.1%。
最新政策动态：
2019年6月11日，深圳市规划和自然资源局正式印发《关于深入推进城市更新工作促进城市高质量发展的若干措施》，其中提到，规范集体资产管理，严禁开发商私下进驻城中村及私下倒卖，降低改造成本及社会风险。同时，本次措施还提出，涉及以集体资产为主的城市更新项目，原农村集体经济组织继受单位通过公开招标方式选择市场主体。
珠海城市更新
广深结合：整治、改建、拆建
珠海城市更新以整治、改建、拆建三种方式为主，在城市更新项目开展方式上与广州模式相同，采用政府优先推动，市场主体后续介入的模式。
城市更新现状：
2019年，珠海各区域城市更新中长期(2019年至2021年)计划表陆续公示。据统计总共包含107个项目，囊括了旧村、旧厂、旧城镇等拆建类、改建类、整治类项目。
最新政策动态：
9月12日，珠海市政府印发《珠海市城市更新项目地价计收办法》，明确城市更新项目地价按照旧厂房、旧村、旧城镇、“三地”及补公五个类别进行计价，对珠海市行政区域范围内经批准的城市更新项目地价计收标准作出了明确规定。
东莞城市更新
连片改造，潜力巨大
东莞三旧改造的操作主体多元化，政府积极引导各类主体参与。包括政府主导改造模式、单一主体挂牌招商模式、土地权利人自行改造模式三种。其中政府主导改造模式细分为：政府土地储备模式、政府土地整备开发、政村合作模式。
城市更新现状：
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