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　　没有美国REITS，就没有美国商业的今天；没有美国REITs，美国整个房地产行业也会呈现完全不同的格局。

　　当中国的房产投资者们在售楼处焦急地等待摇号，美国人却在用一种更自由也更稳健的方式分享房地产增值带来的收益，这就是REITs.在中国，有钱人可以买下几处甚至几十处房产，而在美国，任何人都有机会间接拥有万豪酒店、沃尔玛超市、罗斯福购物中心、曼哈顿的写字楼。甚至，只要你愿意，可以间接拥有一大片森林、一座高尔夫球场甚至一所监狱！

　　当中国的投资者因为自己的房产升值50%而沾沾自喜时，美国人平静地接受REITs10%的回报率。但，这是每年！如果一种投资产品，每年平均的收益率是10%左右，几十年之后的复利累积将达到怎样可怕的程度？

　　而更重要的是，REITs解开了各行各业对于物业投入的沉重枷锁，将 “不动产”变为动产，减免大量税费，获得快速发展的动力。沃尔玛、万豪酒店、西蒙……无数企业的财富传奇，正是由REITs的力量支撑。

　　本专题从发展最早也最成熟的美国REITs着眼，试图透视这一深刻影响着地产行业属性的金融产品，为中国地产未来发展提供镜鉴。

　　REITs即房地产投资信托，是英文“Real Estate Investment Trust”的缩写（复数为REITs）。它是一种以发行收益凭证的方式，汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。

　　在美国，REITs已经发展了逾半个世纪，尤其是自上个世纪九十年代以来，获得迅猛发展，目前全球REITs市场共有REITs约600只，而截至2011年，美国上市REITs共有153家，总市值达3900亿美元。从覆盖范围来看，美国REITs市场份额占全球市场约40%. REITs不仅仅是一个投融资工具，它以实实在在的产业经营回报，赋予物业新的价值；同时，也使得房地产的开发与经营，乃至投资的范围以及模式多样化，这恐怕是REITs的真正魔力所在，也因此造就了众多的市场传奇。

　　无处不REITs

　　房地产行业是一个专业化程度很高的行业。写字楼、商业用房、土地、住宅、公寓、别墅等各类房地产均具有自己相对独立的发展态势，对经营管理所提出的要求也不一样，而且房地产具有极强的地域性特点，因此，各种细分的房地产信托投资越来越多。

　　美国REITs协会（NAREIT）根据具体的房地产类型，把REITs进一步细分为以下9大类型：工业/办公类、零售类、住宅类、多样类、住宿/度假类、医疗保健类、自用仓储类、特殊类和抵押类。至2003年底，在房地产投资信托的资金投向中，办公/工业占有最大的比重，住宅、零售业次之，三者合计超过总投资的74%.每支REIT 根据各自的专长选择投资领域，有的以地理区域为专长，如地区、州、市的地产；有的专长于各种行业地产，如零售业、工业、办公楼、公寓、医院等房地产；有些REITs 选择广泛的投资类型，包括房地产、贷款类的众多产品。

　　每支REIT旗下都有非常合理完备的资产组合，比如美国最大的零售地产REIT西蒙，其旗下有四种不同的产品平台，囊括远郊、近郊、大都会区和社区的不同零售物业类型。

　　医疗产业REITs的龙头HCP，旗下物业就包括了医院、养老院、专业护理机构、生命科学院和医疗办公大楼五种不同产品。在不同的市场环境中，REITs还可以自如调节这种资产组合的比例，以期实现最优的投资回报。

　　除了商业、住宅、工业、写字楼等主流的REITs之外，美国人还常常别出心裁，将一些意想不到的资产打包成REITs上市。

　　林场、高尔夫球场、学生宿舍、停车场等，都可以将资产打包做成REITs上市。还有意想不到的如信号塔，居然也可以打包成REITs上市。甚至连监狱，都有美国人在琢磨要不要做成REITs.原理也很简单，在某些犯罪率高的州兴建一些监狱，出租给政府获取稳定租金，也是一种稳健的投资。

　　美国REITs的“创新精神”，由此可见一斑。

　　资产证券化：不动产变动产

　　为什么美国人对REITs会有如此大的热情呢？

　　中国人热衷于房产投资，但投资的仅是“买得起的房子”，一套住宅、一间商铺……平常人谁也不会痴心妄想去投资国贸，买下万达广场，或者一栋政府办公楼。但在美国，这已经是现实。

　　REIT本质上是一个公司，通常拥有、并在大多数情况下运营和管理商业不动产，例如酒店、购物中心、办公楼和厂房等，并以此获取租赁收入。或者说，只要是能够产生固定租金收益的物业——不管它是住宅、办公楼还是电影院或监狱，就可以打包REITs上市实现资产证券化，让普通人都能投资分享物业的租金和增值收益。

　　REITs结构设计提供了与股票市场上的共同基金类似的房地产投资架构。其典型的运作方式有两种，其一是特殊目的载体公司（Special Purpose Vehicle，SPV）向投资者发行收益凭证，将所募集资金集中投资于写字楼、商场等商业地产，并将这些经营性物业所产生的现金流向投资者还本归息。其二是原物业发展商将旗下部分或全部经营性物业资产打包设立专业的REITs，以其收益如每年的租金、按揭利息等作为标的，均等地分割成若干份出售给投资者，然后定期派发红利。

　　前者类似于私募，后者类似于股票。对应地，REITs可以公开或私募发行。绝大多数公开发行的REITs都在证券交易所上市。

　　美国的REITs又可以划分为权益型、抵押型和混合型。其中，权益型REITs占了总量的90%以上。

　　权益型REITs直接经营具有收益性房地产的投资组合，主要收入来自租金，或买卖房地产的交易利润。其投资组合可以有很大不同，常见的包括购物中心、公寓、医疗中心、写字楼、工业区、酒店、游乐区等等。本专题案例中涉及的零售地产类西蒙、公寓类EQR、医疗地产类HCP、写字楼类波士顿地产等均为此类。

　　抵押型REITs 主要是扮演金融中介的角色，将所募集的资金用于以住宅或商业物业为抵押发放的各种抵押贷款。由于投资标的以房地产抵押贷款债权或相关证券为主，而不是投资房地产本身，所以以利息收入为其主要收益来源，收益类似一般债券。如美国资本代理公司（AGNC）。

　　混合型REITs就是权益型和抵押型的综合。事实上，很多权益型REITs或多或少会进行一些证券投资，如购买“两房”的债券或进行放贷等等，以获取更多收益。

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