广州首轮土拍收金341亿 半数地块被国企、央企拿下 广州地铁成最大赢家
发布时间:2022-12-10 | 发布者： 东东工作室 | 浏览次数： 次5月5日，广州迎来首轮集中供地拍卖。
据了解，广州出让的18宗住宅用地中，有15宗底价成交，2宗溢价成交，1宗流拍，总揽金341.4亿元。
值得注意的是，此次成交的17宗地，国企央企地方城投平台合计拿下14宗。其中，广州地铁拿下4宗，成为最大赢家。
有统计数据显示，截至4月30日，22个重点城市中，北京、厦门、重庆和武汉等14个城市完成首批次出让，市场表现冷热分化显著。
业内人士认为，受多城土拍降门槛影响，市场热度较去年末略有回升。不过，部分二三线城市的土地市场仍在寒冬期，土地流拍现象依旧较为严重。预计接下来在各地积极调整供地端策略应对市场变化及政策端利好消息的影响下，二季度少数重点城市土拍或将有所回温。
多半数地块被国央企拿下
5月5日，广州首轮集中供地拍卖，出让的18宗住宅用地中，有15宗底价成交，2宗溢价成交，1宗流拍，总揽金341.4亿元。
据了解，此次土拍有越秀、龙湖、中铁建、厦门国贸、建发、华润等25家房企报名。
本次土拍最受关注的是白云区空港大道中东侧地块，吸引了保利、中海、五矿、龙湖、美的等12家国央企以及民企前来竞拍，最终，经过25轮竞价，中海以27.19亿元+9%住宅自持比例拿下该地块，溢价率15%，楼面价3.45万元/平方米。
另一宗溢价成交地块为荔湾金桥二期地块，最终，经过11轮竞价，广东兰园控股以5.4976亿元竞得，溢价率10%，楼面价3.32万元/平方米。
“此轮土拍，政府在底价制定方面比较保守，顺利出让的心态很明显。以白云区空港大道地块为例，地处白云新城，中海以27.2亿封顶总价+自持9%拿下，可售楼面价约4.1万元/平方米，计容楼面价34500元/平方米，远低于近年来同区域普遍在4万以上的楼面价。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉说。
除了底价合理以外，李宇嘉认为，只有两宗溢价成交，彰显了地方政府给开发商让利，提高开发商拿地积极性的心态。同时，18宗地中，11宗来自中心六区，这也是2021年至今四次集中供地中，第一次中心区供地宗数占比大于外围区。可见，地方政府把压箱底的好地块拿出来了。
此次土拍最终成交17宗地，国企、央企、地方城投平台合计拿下14宗。其中，广州地铁共耗资165.19亿元拿下4宗，成为最大赢家，贡献了全场近一半土地出让金。
“地铁是最大赢家，意味着地铁在实现广州区域开发、区域间互联互通上，希望地产能提供现金流补充，回补在基建上的巨大投入，以实现地产、交通、区域开发协同。”李宇嘉说。
除广州地铁外，越秀地产、广州城建各拿2宗，也有三家区域城投——广州南投、番禺交通、知识城。
对于国央企成拿地主力的原因，李宇嘉认为，各地首拍，国企央企主导，城投平台活跃，一方面是托底土地，避免地价下行对土地市场和楼市的冲击，确保稳地价、稳房价、稳预期。另一方面，民企地产在广州暴雷比较多，估计一时半会缓不过来，也不会拿地。在区域开发、大湾区建设、互联互通等任务比较艰巨的情况下，预计国企央企继续占主导，并借此让楼市上下游回升，才能实现地产稳定，化解企业风险的目标。
多城土拍热度较去年末略有回升
据中指研究院统计，截至2022年4月30日，22个重点城市中，北京、福州等19个重点城市已经公布首批次集中供地，郑州和无锡开启首批次供地“预公告、预申请”模式，北京率先发布二批次预申请公告；沈阳、长春暂未发布公告。北京、厦门、重庆和武汉等14个城市完成首批次出让。完成出让的城市中冷热分化显著。其中，福州流拍3宗、撤牌3宗；天津土拍大幅宗地终止出让和流拍；杭州60宗地几乎全部成交，深圳土拍宗地地价全部溢价触顶。
上海易居房地产研究院执行院长丁祖昱指出，受多城土拍降门槛影响，溢价率、流拍率等热度指标表现略好于去年年末，市场热度略有回升。如北京、杭州、合肥今年首轮集中土拍热度较去年下半年明显上涨，均出现了多宗地块触顶成交的现象，但受溢价率上限大幅下调的影响，市场热度明显不及去年同期，整体溢价率仅有4%，仍然处于历史较低位。
与此同时，长三角强三四线城市的土地市场也开始显现回温信号。丁祖昱指出，尽管大部分地块仍是以底价成交，但如台州、南通、海宁等城市均出现了百轮竞拍的高热现象，优质地块的竞拍热度逐渐回涨。以台州椒江葭沚街道地块为例，该地块经历了六百余轮的竞拍才最终确定竞得人，最终由绿城联合台州城投以最高限价20.09亿元+配建2.06万平方米的政策性用房竞得。
另外，今年以来，重点城市土地流拍现象较去年年末进一步缓和。对此，丁祖昱认为，流拍现象的缓和，一方面是由于去年年末以来房地产行业资金紧张态势有所缓解，尤其是近来市场利好消息不断、房企融资环境也有所放松，拿地意愿较去年年末有所提升；另一方面得益于各地主动调整供地策略，优化土地出让规则，降低土地出让门槛向房企让利，以保证土地顺利成交、减少流拍，比如北京今年首轮集中土拍明显回温，仅1幅地遭遇流拍。
不过，丁祖昱同时指出，部分二三线城市的土地市场仍在寒冬期，土地流拍现象依旧较为严重，如天津、福州、大连、太原、清远、汕尾等二三线城市成为今年1-4月流拍主力，主要原因是其楼市表现萎靡，新房成交疲软，加之当前多数房企流动性仍旧存在较大压力，拿地焦点也更集中于去化风险较低的城市，这些城市的土地市场也自然遇冷。
丁祖昱预计，接下来在各地积极调整供地端策略应对市场变化及政策端利好消息的影响下，二季度少数重点城市土拍或将有所回温。但受制于多数房企资金压力仍未得到实质性纾解，大部分城市的土地市场热度仍将维持在低位。