收金近500亿！北京第二轮集中土拍30房企参与 央国企仍是主角 热度有回温迹象
发布时间:2023-02-04 | 发布者： 东东工作室 | 浏览次数： 次经过2天的竞价，6月1日，北京第二轮集中土拍收官。
据了解，本轮集中土拍共挂出17宗地块，总起始价559.7亿元，总建筑规划面积约175万平方米，涉及朝阳、丰台、平谷、昌平、石景山、顺义六个区域。此轮土拍共吸引了约30家房企参与竞争，参与主体仍以央企和国企为主，仅3家民企参与。
最终，共成交14宗宅地，总成交金额499.6亿元，平均溢价率为5.35%，较首轮土拍上升0.95个百分点。溢价成交的土地中，朝阳太阳宫、丰台小瓦窑、顺义薛大人庄及昌平平西府等4宗地竞到最终环节，溢价率均达到上限15%。
其中，开拍前较受关注的丰台区亚林西地块，被华润以底价74.7亿元竞得；另一宗热门地块朝阳区太阳宫地块，则被中建玖合以上限价格66.815亿元+政府持有产权份额10%的条件竞得。
业内人士认为，在疫情影响下，北京市场的韧性及稳健性再度凸显，企业参与意愿依然较强，本轮土拍表现稳健，符合预期，土拍热度有回温迹象。
北京土拍收金近500亿
5月31日，北京第二轮集中土拍第一天，根据报名及报价情况，共有7宗地底价成交，总成交金额218.1亿元。此外，有3宗地流拍，另有7宗热点地块转入线下竞拍程序。
其中，成交总价最高的是丰台区右安门街道亚林西地块，被华润以底价74.7亿元竞得，成交楼面地价36394元/平方米；成交楼面价最高的是朝阳区十八里店朝阳港一期地块，被北京金隅和北京住总联合体以底价38.8亿元竞得，成交楼面地价44982元/平方米。
其他底价拿地房企包括：龙湖+北京建工联合体、北京城建、中铁+大悦城联合体、中海+北京石泰联合体、京能置业+北京城建联合体等。
对于市场较为看好的丰台亚林西地块也底价成交的原因，北京链家研究院高级分析师岳微认为，主要是因为该地块总价高、资金占有量大、商业配建等因素。而对于地块流拍的原因，她认为，包括板块成熟度尚低，企业联动开发难度大等，预计未来微调后可顺利出让。
6月1日，另7宗地进行现场竞价。
其中，备受关注的是位于东北三四环之间的朝阳区太阳宫新区地块，共吸引了7家房企及联合体现场竞拍。该地块建筑规划面积约7.57万平方米，设定土地合理上限价格约为66.815亿元，当报价达到上限价格时，采取“竞政府持有产权份额+摇号”的方式确认竞得人。最终，中建玖合以上限价格66.815亿元+政府持有产权份额10%的条件竞得该地块，溢价率15%，折合成交楼面价约8.8万元/平方米。该地块销售指导价为13万元/平方米，是本来销售指导价最高的地块。
另外，丰台区小瓦窑地块参加竞拍的房企最多，共吸引了11家竞买主体，包括润泽、三元嘉业、电建+首钢、中铁置业、首开、华润+葛洲坝、中建智地、懋源、保利、招商、中海。该地块建筑规模为5.94万平方米，挂牌起始价为23亿元，挂牌出让的上限价格为26.45亿元，销售指导价为7.5万元/平方米。根据挂牌文件，当竞买报价达到上限价格时，转为“竞现房面积+摇号”的方式确定竞得人。最终，经过41轮竞争，该地块被电建+首钢联合体以上限价格26.45亿元+现房面积3万平方米的条件竞得，折合住宅楼面价约4.6万元/平方米，溢价率15%。
此外，朝阳区崔各庄2宗地块分别被首开和中建智地拿下，成交价分别为40亿元和29.8亿元；顺义区顺义新城地块被中海以54.7亿元竞得；昌平区北七家镇平西府地块被华润+葛洲坝合体以44.16亿元+现房销售面积1000平方米的条件竞得；顺义区薛大人庄地块在达到19.55亿元价格上限和3万平方米现房销售面积上限后，转入高标准商品住宅建设方案投报程序，将择日确定竞得人。
至此，北京第二轮集中土拍14宗地成交，共计揽金499.6亿元，平均溢价率5.35%，较首轮土拍上升0.95个百分点。溢价成交的土地中，朝阳太阳宫、丰台小瓦窑、顺义薛大人庄及昌平平西府等4宗地竞到最终环节，溢价率均达到上限15%。
央企国企仍是土拍主角
从参与本轮土拍的30家房企来看，仍以央企、国企为主。
岳微指出，央企、国企、区域城投等仍为主力，万科、葛洲坝、首农发展等久违房企再度现身。其中，华润本轮参拍率超6成、报名9宗、斩获2宗；北京城建与首开均报名6宗，分别竞得2宗及1宗；中海报名5宗，落子2宗；中建系报名4宗、收获2宗，中建二局摇号竞得最大热门——朝阳区太阳宫地块。与此同时，外地房企进京意愿较强，从南昌市政、厦门建发、越秀、卓越到厦门国贸均有参与。
“民企方面，仅有龙湖、懋源、润泽3家参与，其中，龙湖仍以底价策略为主，布局低溢价地块，成为此次土拍中唯一有所斩获的民企。而久未拿地的润泽提前半月缴纳小瓦窑地块报名保证金，多次举牌，意愿强烈；懋源着力高端住宅品牌建设，除持续发力丰台区丽泽辐射圈板块外，参与朝阳区崔各庄及顺义区薛大人庄地块。”岳微说。
岳微表示，从最终成交结果来看，由于摇号签运与企业开发策略等因素，央企国企依然是本轮土拍主角。
土拍热度有回温迹象
中指研究院土地事业部负责人张凯认为，尽管受疫情影响北京第二轮土拍推迟一周进行，但土拍热度依旧有回温迹象。
岳微也认为，在疫情影响下，北京市场的韧性及稳健性再度凸显，企业参与意愿依然较强，本轮土拍表现稳健，符合预期，单一地块分化态势明显，地块位置及利润率仍为房企拿地核心依据。
对于北京土地市场回温的原因，岳微指出，从供给端看，本轮供给更贴近市场实际需求。首先，此次土地供应地段较好，朝阳区太阳宫、丰台区亚林西为核心环线、配套完善的代表；朝阳区崔各庄、昌平区平西府、平坊村等产业片区亦有适量住宅供给。
其次，竞拍条件调整更有利于开发企业。本轮北京土地地价降低、配建减少，部分地块商品房指导价格甚至出现倒挂现象。例如，再度上架的昌平平坊村地块减少4.75万平方米公租房配建，丰台小瓦窑地块较周边指导价降低5000元/平方米，朝阳太阳宫、丰台亚林西地块与周边二手住宅亦有倒挂。
此外，此次土拍的所有住宅用地均为纯居住属性，无需配建公租房混合居住，仅部分地块有教育幼托、商业综合体的有偿配建要求。
岳微认为，上述变化使得企业拿地成本与销售限价之间的空间扩大，销售前景更佳，有利于企业在保持合理利润水平的基础上，开发更符合市场需求的产品，也有利于区域市场价格水平的长期稳定。