利好不断，房地产估值已近历史底部？各大券商怎么看
发布时间:2023-02-05 | 发布者： 东东工作室 | 浏览次数： 次去年下半年恒大爆债务危机以来，A股房地产板块进入持续的回调阶段。到了今年，政策暖风频吹，房地产板块又成为了A股市场里“最靓的仔”。“稳增长”背景下，房地产行业作为国民经济的支柱产业，预计将会得到更多支持。
随着今年调控政策的持续出台，房地产行业的困境或将逐步缓解。
央行下调住房贷款基准利率 房地产政策进一步放宽
5月20日，最新一期贷款市场报价利率(LPR)出炉，一年期LPR维持3.70%不变；五年期LPR下调至4.45%，前值为4.6%。此次调整是五年期LPR第三次调整，而此次下调幅度最大，达15个基点。
前不久，人民银行、银保监会发布《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》(以下简称“通知”)明确，对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点。这意味着，当前首套房贷利率已低至4.25%，创下近十年来的利率水平低点。
今年以来，降首付、降税费、调整限购范围、提升公积金贷款额度……全国已有诸多城市调整楼市调控政策，着力支持刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。
首创证券认为，央行下调房贷利率下限后，各地政府下调房贷利率的空间进一步打开，居民购房成本的下降，有望提振低迷的市场需求。
群益证券认为，本次利率的统一调降有望起到托底房地产市场的作用，具有积极的信号意义。一方面，央行统一下调房贷利率下限后，预计后续各地都将调降房贷利率，从而刺激住房贷款增长；此外，此次政策突破后，预计后续房地产政策将会更加灵活，地方有望加大对房地产市场的刺激力度。
政策传导落地仍需时间 商品房销售降幅继续扩大
国家统计局数据显示，1—4月份，商品房销售面积39768万平方米，同比下降20.9%；其中，住宅销售面积下降25.4%。商品房销售额37789亿元，下降29.5%；其中，住宅销售额下降32.2%。
其中，商品住宅销售面积3.37亿平方米，同比下降25.40%，商品住宅销售额3.32万亿，同比下降32.20%。4月单月，全国商品住宅销售面积0.74亿平方米，同比下滑42.37%，全国商品住宅销售金额0.72万亿，同比下滑48.58%，单月同比降幅较上月扩大。
(数据来源：国家统计局官网)
四月份持续发酵的疫情，极大的抑制开工与投资的恢复。销售端的困难，也进一步冲击了房企的流动性，极大的影响了房企的投资能力与意愿。
随着而来的便是新开工房屋面积的大幅下滑。从具体数据来看，2022年1-4月累计新开工面积39,739万平，同比-26.3%；其中，4月新开工面积9,901万平，同比-44.19%。2022年1-4月累计竣工20,030万平，同比-11.9%；其中，4月竣工面积3,101万平，同比-14.19%。2022年1-4月累计开发投资39,154亿元，同比-2.7%；其中，4月开发投资11,389亿元，同比-10.07%。
销售下滑带来的压力也让行业资金面难见改善，定金及预收款和个人按揭贷款降幅双双扩大表明当前销售回款压力在持续扩大。
东兴证券认为随着近期供需两端政策的不断发力，以及信贷支持从央企国企开始逐渐走向优质民企，后续行业资金情况有望筑底回升。
房地产行业估值已处于合理区域
从地产行业的历史估值走势来看，在经历长时间回调之后地产行业估值处于历史平均估值下方，配置价值明显。
湘财证券表示，在稳增长的政策基调下，稳地产的政策持续发力，尤其是因城施策力度加大，持续放松限购、限贷、限售等调控政策，叠加近期降低首套房利率下限，政策宽松空间进一步打开，板块估值有望继续修复。
山西证券表示，政策方面近期暖风频吹，对于稳定市场情绪起到了非常积极的作用，同时前期的快速调整已经使得市场整体的估值进入了合理的估值区域，市场触底反弹，随着国内房地产市场进一步松绑和上海疫情的逐步好转，本轮中期反弹有望进一步深化，市场赚钱效应持续增强，中期建议重点关注大盘价值股、地产链和超跌的成长板块，市场活跃资金仍将在稳增长和超跌成长方面不断切换寻找机会。
提振市场的决心已较清晰 最坏的时候可能正在过去
楼市调控政策的连续出台，体现了政府在房地产金融端持续发力、扭转房地产销售市场预期低迷的决心。
首创证券认为，本次全国统一下限调整后，各地政府下调房贷利率的空间进一步打开，同时我们认为后续同步需要解决的还包括首付比例较高的问题，因此对于首套房的认定标准将成为下一步各地工具箱中亟需调整的方向，预计全国大范围针对首付比例降低以及首套房认定标准等调整将拉开序幕。
2022年4月我国宏观经济数据全面下滑。但从高频数据来看，疫情的冲击程度可能已到峰值。进入5月之后，公路整车货运指数已经从4月的低位回升，10大城市地铁客运量也有企稳之势。再考虑到近几周国内新增新冠确诊病例数明显走低的趋势，最坏的时候很可能正在过去。
东兴证券表示，政策的空间还较大，在房贷利率、首付比例、购房资格、限售放松、二手房交易成本等方面都有一定的可操作空间。政府提振市场的决心已经较为清晰，地产支持政策的出台上将更为有的放矢。各地会以支持合理住房需求为方向，持续的推出购房鼓励政策，直至扭转当前销售失速下滑的局面
中银证券认为，随着政府让利、后续的集中供地利润空间的改善，行业销售利润率有望较去年改善；同时随着供需端、资金端政策的密集出台，房企内外资金紧张也有望逐步得到缓解。
建议关注四条主线：
(1)全国化布局的央国企龙头房企，在上个阶段已获估值提振，但仍将享受beta行情带来的上涨空间：保利发展、金地 集团、招商 蛇口、龙湖集团、华润臵地；
(2)区域型央国企龙头和优质民企，但现金流和财报质量较好：建发国际、越秀地产、美的置业、滨江集团；
(3)政策更加明朗后可以关注弹性反转标的：旭辉控股集团、新城 控股、金科 股份、碧桂园；
(4)当前收入确定较强、集中度加速提升，同时关联房企近期信用风险缓释，弹性反转的地产后周期物业板块：碧桂园服务、旭辉永升服务、保利物业、中海物业、新城悦服务。
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