北京学院路商圈 商业开发困于“大学迷城”？
发布时间:2020-07-04 | 发布者： 东东工作室 | 浏览次数： 次
学院商业 繁华有度
“学院路就不是个招人的地方。”与其他的区域采访不同，一见面，学院路街道负责人就提出了这么个“另类”的说法，从南到北，各区域似乎都在为“如何把商业招进来，把人气抬上去”大费脑筋，但学院路似乎完全抵挡住了繁华商业的诱惑。“学院路的大型商业很少，只能说是基本解决区域消费，远远谈不上充分，但这就是区域的特色。”
高校密集，科研院所密集，高知群体密集，独特的校园文化、院所文化和高层次的社区文化决定了学院路在北京大盘下甘心也必须成为一个闹中取静的地儿。
这一定位不妨就从奥运大厦的选址说起。
独立而不孤立
2006年初奥组委搬进了学院路区域北四环中路的奥运大厦——航空遥感中心新建的写字楼，20层的大楼悬挂着巨大的北京奥运会会徽，鲜红的“中国印”格外引人注目。“那里建筑不集中，周边少有商业，这是最大的特点，独立而不孤立。没有商业就不受骚扰，旁边的学校虽然人员数量多但没有杂人，现在看如果周边都是商厦反倒不好办，毕竟奥组委是办公的，不是搞商务活动的。”
据记者多方了解，奥组委刚刚进来的时候对周边也不是很适应，曾有不同声音提出，要保证奥组委工作人员的生活便利，必须选择商业设施完备、可选余地丰富的地区，但最终并没有被采纳。
奥组委周边的环境整治工作随之启动，根据当时的地理条件和地理位置拓宽了奥运北路，两侧的违章建筑被全部拆除，“这一整治可谓‘三围立体’，地面、两侧加秩序”。学院路街道办事处负责人说：“不可否认，奥运大厦不是简单的办公楼，它承载着厚重的使命，因此周边也不能过于炫耀浮华，只求大气简约、干净利落、自然和谐。”于是，修路的同时增修近百个车位，满足奥组委办公和周边居民的停车需求。奥运大厦东西两侧都是航遥中心的家属楼，肩负重大使命的奥组委和周边居民就这样和谐地融合在一起，没有戒备森严，也没有喧嚣浮躁。“办公地和周边商业存在着辩证关系，大量的商业看起来是服务的，其实却是添乱的成分居多。”一个简单的例子，百姓生活需要市场，但并不希望市场就开在自家的窗根底下，环境整洁、秩序井然更重要。
走进奥运大厦1楼大厅，迎面矗立的标语牌上写着筹办奥运会五大精神：为国争光的爱国精神；艰苦奋斗的奉献精神；精益求精的敬业精神；勇攀高峰的创新精神；团结协作的团队精神。
2006年至今，伴随着奥运工作进程，奥组委不断扩编，已是人才“挤挤”。7楼的新闻宣传部是个偌大的工作平台，五六十人挤在一起。16楼的媒体运行部更显拥挤，这个部门的工作是服务境外数万名采访奥运的记者，工作细致而繁杂。
目前，奥组委设置26个机构，包括秘书行政部、总体策划部、国际联络部、残奥会部、市场开发部、场馆运行部、志愿者部、奥运村部、开闭幕式运营中心、票务中心、新闻中心等。此外，还有京外的青岛奥帆委、香港奥马委、足球协办城市等。
据不完全统计，目前北京奥组委总部工作人员近2000人，按计划赛时将达4000人。其中，3位体育界知名人士在奥组委任职：任奥运村部副部长的乒乓球奥运会冠军邓亚萍、任国际联络部副部长的羽毛球世界冠军李玲蔚、火炬接力中心任项目专家的滑冰世界冠军叶乔波。
清静大学城
学院路，长不过两三公里，但在它的两侧及周边，却聚集了20多家高校和科研单位，是北京乃至全国教育、科研资源最密集的地区。学院路在北京上千条街巷中有着独特的地位：它因新中国成立初年在这里兴建一批高等学府而得名，也因科学的春天到来而辉煌。它是新中国高等教育事业发展的见证人。其后“学院路教学共同体”的兴起，更是为中国高等教育的改革和发展又增添了浓墨重彩的一笔。
即便不考虑奥运大厦的特殊性，一个学院集中的区域与其他地区的商业发展也有着本质的区别，商业不能向社会商业区的方向走，大学一所挨着一所，只要在南北两个路口各挂一块校牌，整条学院路就可以说是一所大学校。“大学区乱糟糟的肯定不行，在校园周边整治的过程中腾退闲散、素质不高的小商业、小摊贩，还原大学区安静美观的特质才是首要的。”据了解，学院路区域原本有很多酒吧，现在已经不多，学院区商业只求满足生活需要，再加上各大学内部均配有小商业，保证学生需求。“满足学生的商业服务和满足社会的商业服务完全不同，最理想的模式是以大学聚集区为圆心，画不同半径的同心圆，做不同的功能区。”
另外，本区域不可忽视的一个特点是外籍人员众多。据了解，仅北京语言大学就有常驻外籍人员6000余人，东王庄小区、西王庄小区等都有大量外籍人员居住。教学科研本就要求安静秩序，外籍人员众多客观上也需要限制过于喧嚣的娱乐业发展。“涉外问题很敏感，不能否认外籍人员集中存在潜在的危险。这并不是限制消费，北京可消费的地方很多，但这个区域就是提供居住的空间，不是个‘招人’的地儿。”
据了解，原有酒吧街、韩国街因牵扯到秩序问题、国际关系问题的，现都已拆除。由此观该区域发展，现有社区商业已经成熟，奥运会的召开也不会刺激区域商业产生质的变化，引发大规模商业。
高端商业欠缺
以静为基础，决定了区域商业的特色，但同样不能忽视的是，该区域存在着高端商业配套严重不足。“区域的消费是两个极端，大学教师和科研人员的收入并不低，高知有高端的需求，有消费能力，更讲究消费环境和情调、品位。而学生数量大，倾向于中低消费。”由于假冒伪劣泛滥，有着10余年历史的五道口综合市场已经决定拆除，将于奥运之前完工。其原址将建综合写字楼，一层配有商业，约10.6万平方米。今年4月刚开业的五道口商厦，内含华联超市，按照最初部署，虽倾向于高端消费，但据区域负责人介绍，其百货定位还是明显偏低。
由于学校和院所都配有食堂和各档次的餐厅，该区域对社会餐饮的需求不大，现有比较成规模的社会餐饮20余家，比较著名的有谭家菜、丰泽园、倪氏、郭林家常菜等。
“无论就餐饮还是商业，这里都不会形成闹市，区域内最繁华的地段就是五道口，但由于不能形成商业聚集，发展空间有限，大开发商进来也都是做住宅而不是做商业，其实很多商家没有看到学院路的高知消费群体，需要金源那样品质的店才够用呢。”
校区商业和社区商业复合开发
学院路得名于新中国成立初期兴建的“八大学院”，是一条贯穿于“八大学院”院区的南北通途，学院路商圈的显著特点就是院校和科研院所高度集中，学生高度集中，院校教职员工高度密集。在这样一个同高等教育产业密切相关的商圈中，它的形态和内涵应该是怎么样的呢？它应该具备什么样的商业服务功能呢？或许我们可以借鉴一下发达国家的经验。
在发达国家有一种高等教育聚集形态叫做“大学城”，虽然目前我国各地方已经开始了大学城的开发，但其实质和发达国家的大学城相距甚远。
英国剑桥就是著名的大学城之一，2002年全英人口普查表明，剑桥总人口约10.88万，28％为剑桥学生和大学教职员工，其中有教师1000余名，另外还有1000余名访问学者、学生1.7万名。除此之外，剑桥每年还有上百万的游客。
面对这样一个群体，剑桥为其提供了丰富的商业服务。剑桥大学城有四大各具特色的商业区。首先是剑桥中心商业区，它位于剑桥市中心紧邻著名的国王学院和三一学院，以服务游客为主，大多是中小型的特色店铺，服装、礼品、手机、书、咖啡、珠宝、点心等应有尽有。第二是位于剑桥东北的格拉夫顿中心商业区，主要针对本地居民和大学师生提供生活和娱乐的商品及服务。这里店铺规模较大，除了购物，还有咖啡厅、餐厅和电影院。附近还有干洗店、酒吧、玩具店、游戏店等。该商业区商品齐全，价格非常实惠。第三是新市场路的商业区。这个商业区除了拥有剑桥市两个最大的超市Tesco和Asda外，最显著的特征就是这里是大学城师生购买专业商品如体育用品和IT产品的首选之地，汇聚了一批世界著名专业零售商。第四是Mill Road商业街，这个商业就是一个不折不扣的餐饮街，各地风味，中国餐馆、印度餐馆、巴基斯坦餐馆、土耳其餐馆、比萨店、酒吧等有几十家。除此之外，剑桥大学城里还有许多符合大学消费的商业设施，如书店、文具店、体育用品店等。
回头再看学院路商圈，学院路高教区同发达国家的大学城并非完全可比。学院路并非是一个完全孤立的大学城，而是一个松散的开放式区域，其中师生和居民的一般生活需求极易在其他商圈内得到满足。这为学院路的商业开发提出了挑战。必须是提供针对性强和可替代性低的商业服务。
所以，学院路商圈已经不仅仅是单一的社区商业概念，而应该是借鉴发达国家大学城的经验，形成一种校区商业和社区商业复合的商业形态，即结合大学生和高校教职员工的生活、学习需要提供商业服务，并同时满足当地居民和商务需求。所以，学院路商圈下一步在业种上应当重点开发的是有影响力的综合书店和专业书店、IT卖场、文化用品卖场、各地方特色和国际特色餐饮等设施，在消费档次上应当是实惠、物美价廉的，并同时兼顾高端消费。
与奥运大厦做邻居
贺宏伟的“湘中情”可谓占尽了地利的优势，正对着学院路，紧靠着北四环，两年前这里又多了个重量级的邻居——奥运大厦。眼看着北京奥运一天天近了，奥运大厦里忙进忙出的人日渐多了，老贺的湘菜馆整日难得偷闲不说，就是其后院管理的机关大食堂也人声鼎沸起来。
“湘中情”那是老贺的宝贝，6年的心血，想当初刚开始的时候，为了它，老贺什么没干过，仅蹬着三轮车取送货就干了3年。“老板可不是老‘板’着就行的，从店面设计到招兵买马，哪个不得亲历亲为？”这样尽心地照看着，店面的规模大起来了，雇员也多起来了，现在的“湘中情”已经有了两个家常菜师傅、4个湘菜师傅。因为定位中高档，所以不能走小店只打一两个招牌菜的路子，同时又临近方兴宾馆，更要照顾到南来北往的口味。不过说到湘菜，老贺可是滔滔不绝、如数家珍。
湘菜是我国八大菜系之一，历史能悠久到西汉。丰富多彩的中国菜里，湘菜以其鲜明的“个性”独树一帜、引人注目，它用料广泛，切配精细，烹制讲究，品种繁多，油重色浓，主味突出，既注重内涵的精当，又讲究外形的美观，使色、香、味、形、器得到和谐的统一，湘菜味别多样，尤重酸辣、香辣、麻辣，清香浓鲜，具有浓厚的乡土风味。
但湘菜进京闯市场却不是那么顺当的。这几日正逢老贺回家，“我可是把胃都吃坏了，太辣了”！在北京呆了几年，这地道的“老湖南”反倒不适应家乡的口味，回忆起刚进京的时候，一家家试餐、考察，最终得出结论，“腌制和配料的工序都差不多，但在北京的湖南菜，辣是一定要进行调整的，并不是越地道、越正宗越好，没有食客接受，再地道也没有市场”。原汁原味的湖南菜口味，北京的老百姓的确很难适应。再如，湖南家常菜，传统的做法是重油重芡，而现代人吃腻了大油大肉，喜欢爽口菜，不愿吃黏糊糊的东西，轻油轻芡。而湖南菜的基本味型并不变，让客人来吃菜时，既能吃得舒服，又觉得自己吃的是地道的湖南菜。
提湘菜又不能不提湘菜的“革命传统”。一代伟人毛泽东，横空出世，扭转乾坤，逐日驱蒋，抗美拒苏，遂使我五千年中华文明重新屹立于世界之东方。追昔抚今，喟叹良多，一碗红烧肉，几多民族情，毛公戏言，不食辣椒者非真革命也，一语道尽湘菜之本味。一道菜里能吃出豪迈的可谓不多。
“湘菜不中庸，它的整体口味、基调是走偏的，给人的味觉刺激相当厉害，这点与川菜不谋而合。而湘菜在顾客的接受度上，比川菜更具优势。”老贺分析，湘菜的“酸辣”口味比起川菜的又麻又辣往往更易为人接受。湘菜的原料又多用鸡、鸭、鱼、肉，与老百姓更加贴近，家常口味更鲜明，是“妈妈菜”当之无愧的典型。湘菜和川菜一样，少了粤菜那份高贵，但味道浓郁、刺激，令人魄为之夺。在中国菜里，湘菜不尚尊荣，家常、亲切、活泼，像个大眼睛、爱说爱笑、梳着大辫子的湖南妹子。湘菜不火，谁火？
如今，方兴宾馆已正式被奥组委租下，作为国内外奥运专家的接待地，老贺的“湘中情”也定下了接待专家就餐的任务，作为接待单位，必然遵从奥组委的各项标准要求，出于安全考虑，专家到来之际实施的一系列安全保障措施必然对餐厅正常营业有些许干扰，对此，老贺可是没二话，“支持奥运，那还有啥说的”！
（北京商报）
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